“限貸”松綁虛實(shí)：地方救市還剩多少招？

紀(jì)睿坤 北京報(bào)道

9月22日以來，有關(guān)“四大行”放開限貸的傳聞持續(xù)發(fā)酵：傳言、辟謠、求證、再辟謠。

一時(shí)間，彌漫在坊間的“限貸”松綁消息更加虛實(shí)難辨。

“無風(fēng)不起浪，”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張

大偉猜測(cè)，決策層此次或是因?yàn)榻诘胤秸c市場(chǎng)的施壓，試探著釋放松綁信號(hào)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從開發(fā)商、代理機(jī)構(gòu)、研究機(jī)構(gòu)等多處采訪獲悉，限貸放松是大勢(shì)所趨，只不過會(huì)根據(jù)市場(chǎng)狀況逐步、漸次推進(jìn)，未來或?qū)⑾葟氖滋追繕?biāo)準(zhǔn)認(rèn)定上調(diào)整，實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，釋放此前被誤傷的剛性需求。

放松限貸或?yàn)榈胤骄仁凶詈箜来a？

截止到9月24日，全國(guó)僅有北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞6地尚執(zhí)行限購(gòu)。

另據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，本輪救市政策涉及到普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)支持等多個(gè)方面。

也就是說，2011年伊始“新國(guó)八條”涵蓋的一攬子政策中，僅?！跋拶J”政策尚未調(diào)整，“地方政府能用的政策都已經(jīng)用過了，但房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)并未改變，”張大偉如是介紹。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，8月，70個(gè)大中城市中，68個(gè)城市新建商品房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，房?jī)r(jià)下跌個(gè)數(shù)創(chuàng)歷史新高，同比來看，多個(gè)城市的房?jī)r(jià)接近跌回一年前。

中原地產(chǎn)所監(jiān)測(cè)的全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)亦顯示，9月前21日成交情況來看，整體較8月同期小幅下降3%，其中二線城市表現(xiàn)較差，下降8%。

也正因此，放松房貸政策被看做為樓市最后一根救命稻草。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，限購(gòu)放松只解決一小部分人的購(gòu)買資格的問題，在限貸政策的影響下，購(gòu)房者的購(gòu)買力尚未解決，應(yīng)該配套出臺(tái)支持信貸政策，否則政策的影響力有限。

值得一提的是，近期掀起的二輪救市潮，多地的救市政策內(nèi)容從放松限購(gòu)轉(zhuǎn)向了對(duì)信貸、公積金等資金層面問題的關(guān)注。

“地方政府在信貸政策上并沒有多少自主權(quán)，”張大偉表示，但發(fā)文一方面可以給市場(chǎng)信心，另一方面也可以給銀行施壓。

尚待細(xì)則

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者自開發(fā)商、代理機(jī)構(gòu)、研究機(jī)構(gòu)等多處采訪獲悉，限貸放松是大勢(shì)所趨，只不過會(huì)根據(jù)市場(chǎng)狀況逐步、漸次推進(jìn)。

鏈家地產(chǎn)[微博]市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，一旦首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放寬，綜合來看，名下無房但有貸款記錄的購(gòu)房者以及“賣一換一”的改善人群將會(huì)享受首套購(gòu)房?jī)?yōu)惠，首套房認(rèn)定進(jìn)行調(diào)整后，將導(dǎo)致首付由六成變成三成，貸款利率執(zhí)行首套房標(biāo)準(zhǔn)。相當(dāng)于購(gòu)房門檻降低一半，或?qū)⒋偈勾饲耙蛘哒`傷的剛需重回市場(chǎng)。

與此同時(shí)，無房無貸的首套購(gòu)房者、二套房及投資型購(gòu)房者，將不受新政策的影響。

張旭認(rèn)為，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的改變將促使部分資金不充裕的換房需求積極入市，同時(shí)，出售原有房屋獲得的收益使這類置換型購(gòu)房者具有一定資金承受能力。

實(shí)際上，近期已經(jīng)有多地發(fā)文在首套房認(rèn)定上執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策。

就在前一天，青島國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)文指出，出售唯一住房又新購(gòu)住房的居民家庭償清原購(gòu)房貸款后，再次申請(qǐng)住房貸款的，按首套房貸認(rèn)定。

福州市9月22日出臺(tái)出臺(tái)文件也表示，對(duì)首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整，提出購(gòu)房人償清購(gòu)房貸款后，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房的，按首貸認(rèn)定。

此前的8月1日，紹興住建部門也提出不考慮購(gòu)房的貸款次數(shù)，二套房標(biāo)準(zhǔn)，以擬購(gòu)房家庭實(shí)際擁有的住房數(shù)量作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

另外，雖然監(jiān)管層并未有統(tǒng)一口徑，但據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，部分地方、部分項(xiàng)目在首套房標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定上，已經(jīng)開始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

一位杭州的開發(fā)商告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，杭州早在8月初就有銀行放松了首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，如招商銀行，已還清房貸余額的即算首套房，在杭州主城區(qū)無房的再購(gòu)房也可視為首套。

9月24日，一家全國(guó)性房企總監(jiān)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，他從杭州本地商業(yè)銀行獲悉，限貸政策將會(huì)調(diào)整，但真正發(fā)文執(zhí)行需要一段時(shí)間。

一方面是預(yù)判可能帶來的市場(chǎng)影響；另一方面，真正發(fā)文執(zhí)行也需要出臺(tái)具體的可執(zhí)行細(xì)則。

“地方性商業(yè)銀行對(duì)個(gè)貸的積極性不大，應(yīng)付了事的辦法很多，比如只跟品牌房企合作，拉長(zhǎng)審批周期等，”上述開發(fā)商表示，不出臺(tái)細(xì)則，只會(huì)和此前的央行喊話類似，效果不甚明顯。