二套房首付四成？還得等 臨沂多數(shù)銀行未接通知
3月31日訊 二套普通商品房最低首付比例下調(diào)為40%！這是3月30日下午，央行等三部委對外發(fā)布的最新樓市新政，這也是2008年以來，房地產(chǎn)業(yè)力度最大的穩(wěn)樓市新政。新政對于有改善住房需求的群體來說，無疑減輕了首付壓力。然而，3月31日記者走訪臨沂市區(qū)多家銀行了解到，大多數(shù)銀行表示“暫未接到下調(diào)通知”，仍執(zhí)行二套房首付60%的政策。
市民在市區(qū)一售樓處看房。
新政規(guī)定，對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。這對有改善住房需求的群體來說是一大利好消息。
同時對公積金貸款購房也有相應(yīng)鼓勵政策，新政規(guī)定對使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房的居民，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。
被譽(yù)為“史上最強(qiáng)”穩(wěn)市政策一經(jīng)落地，便引發(fā)坊間大討論，首付壓力減輕要不要二套房呢？不過，有改善住房需求的市民可能還要繼續(xù)等待一段時間，因?yàn)槎鄶?shù)銀行依然執(zhí)行二套房首付比例至少60%的原有政策。
3月31日，記者走訪市區(qū)多家銀行了解到，除工商銀行表示已經(jīng)開始執(zhí)行二套房首付比例最低40%外，包括農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行在內(nèi)的國有銀行、蘭山農(nóng)村合作銀行及浦發(fā)銀行、招商銀行等股份制銀行表示“暫未接到下調(diào)通知”，依然執(zhí)行二套房首付比例60%的原有政策，如果首套房已經(jīng)結(jié)清貸款，在購買二套房時可以享受首套房首付30%的政策，即去年9月30日執(zhí)行的“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策。在二套房貸款利率方面，多數(shù)銀行依然執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%至30%的政策。
對打算使用公積金購買二套房的市民來說，要想享受低折扣的首付比例，同樣需要等待。3月31日，記者從市住房公積金服務(wù)大廳了解到，目前首套房貸款首付比例為30%，對已經(jīng)還清首套房貸款、準(zhǔn)備購買二套房的居民，其首付比例不低于50%，對于三部委房產(chǎn)新政，工作人員表示還需等待。
>>市場調(diào)查
營業(yè)稅免稅年限“5改2”二手房交易盼迎來春天
在央行等三部委下發(fā)二套房首付比例最低可下調(diào)至40%消息后，財(cái)政部及國家稅務(wù)局同樣在3月30日下發(fā)文件，規(guī)定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。而在此前，住房未滿5年是需要繳納營業(yè)稅的。
二套房松綁了，二手房免稅交易年限也大大縮短，這對正在物色二手房的剛需族來說同樣是個好消息。營業(yè)稅免稅年限“5改2”真的能振興二手房交易市場嗎？
“我們已經(jīng)關(guān)注到營業(yè)稅新的政策，但真正效果如何還需要等待?！?月31日下午，百城房產(chǎn)連鎖經(jīng)理鄭秋英表示，單是在她這一個店內(nèi)閑置的二手房就有100多套，在去年銷售慘淡的樓市來說，二手房市場同樣未幸免于難，一個月賣不出一套比較正常，而在2012年以前，平均下來幾乎每周都會有成交。鄭秋英說，可能由于工作日的原因，截至記者采訪結(jié)束，沒有一位帶著政策前來咨詢購房的市民。
“未來二手房銷售可能會隨著政策的推廣而暢銷，但二手房價可能同樣水漲船高。”鄭秋英認(rèn)為，決定二手房價的因素除了市場環(huán)境外，房主也是重要推手，如果二手房交易量明顯上漲，房主則會主動加價。“我們也在期待新政可能帶來的二手房交易的‘春天’?！标话罘慨a(chǎn)連鎖經(jīng)理諸葛女士表達(dá)了相似的看法，其手中掌握著市區(qū)至少300套二手房源，積壓2年甚至更長時間的房源不在少數(shù)，已有部分房主主動降價吸引購房者。
記者了解到，按照目前的營業(yè)稅收費(fèi)費(fèi)率，成交價的5.6%需要由購房者自掏腰包，而房子需要滿2年及以上即可免除這部分費(fèi)用；此前，二手房免稅時間為5年以后。更重要的是免稅時間縮短能節(jié)省費(fèi)用，以一套持有時間2-5年、總價50萬元的二手房為例，新政前需要繳納28000元營業(yè)稅，新政后則免除了這部分費(fèi)用。
不過，需要留意的是，判斷二手房年限只能看房產(chǎn)證頒發(fā)日期，即使所售房子居住滿2年卻沒有房產(chǎn)證，那么其“年齡”只能是0歲。
>>專家說法
臨沂大學(xué)建筑學(xué)院教授季朝文：政策利好剛需購房群體
“不管是去年9月30日的‘認(rèn)貸不認(rèn)房’，還是貸款利率下限是貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，亦或是如今又拋出的二套房首付比例下調(diào)，種種跡象表明，政府正在一步一步‘救市’。”3月31日，臨沂大學(xué)建筑學(xué)院房產(chǎn)經(jīng)營管理系教授季朝文告訴記者，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)乎整個社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房產(chǎn)不景氣，建筑、裝修、家具、家電等多個領(lǐng)域都會隨之遭殃。
央行等部門采取的被譽(yù)為史上最寬松的“穩(wěn)市”之舉會帶來房地產(chǎn)業(yè)的興盛嗎？季朝文認(rèn)為，從前年開始，房地產(chǎn)庫存量大或者房產(chǎn)泡沫等說法不絕于耳，尤其是三四線正在極力擴(kuò)張發(fā)展的城市。可以肯定的是，下調(diào)二套房首付比例對于有著改善住房需求的市民來說產(chǎn)生一定積極作用，但是，首付比例下調(diào)只是暫時緩解了二套房需求者的燃眉之急，貸款成本還會上漲，總體壓力減少有限。同時，央行等部門規(guī)定的是“具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定”，這給銀行較大的自主空間，真正能落實(shí)首付款40%的銀行還需等待。
季朝文表示，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，全國相對平穩(wěn)的經(jīng)濟(jì)增長速度已經(jīng)是事實(shí)。而我市房價自前年開始，價格就已經(jīng)基本平穩(wěn)，難現(xiàn)房產(chǎn)量價齊漲。
對于營業(yè)稅免稅年限“5改2”，季朝文認(rèn)為這有可能帶動剛需購房群體，有些房主前期購買房產(chǎn)用來投資，可能在最近2年根本沒有裝修，購房者裝修后，二手房完全就是新房。不過，依托利好政策，未來樓市銷量可能會有起色，剛需族可以考慮購買，對于價格，很有可能依然穩(wěn)定或者穩(wěn)中有升，大幅度上漲的可能性不大。
>>算個明白賬
首付降了利息多了
二套房首付比例最低可降至40%，被譽(yù)為“史上最強(qiáng)”穩(wěn)市政策一經(jīng)發(fā)布，便引發(fā)了改善性住房群體大討論，“首付壓力大大減輕，出手的好時機(jī)應(yīng)該來了。”然而，在房價穩(wěn)定的前提下，購房者先吃了低首付的甜頭，卻要承擔(dān)高成本利息的苦頭。
舉例來說，在新政實(shí)施前，首付比例為60%，按房貸利率上浮10%、等額本息還20年的一套價值60萬元的房子計(jì)算，首付后還有24萬元需要按揭，最終購房總成本為79萬元。若首付40%的話，需貸款36萬元，最終購房成本為近88萬元。也就是說，少付兩成首付，購房者需要多掏約9萬元利息。
超三成網(wǎng)友認(rèn)為房價或漲
“史上最強(qiáng)”救市新政一出，是否會出現(xiàn)2009年房價大漲現(xiàn)象呢？對此，網(wǎng)易新媒體于3月31日中午展開網(wǎng)絡(luò)投票，截至當(dāng)天晚上9點(diǎn)，投票結(jié)果顯示：在5700余投票中，有34%的網(wǎng)友表示房價可能要漲；排在第二名的則是房價依然高不可攀，“降了我也買不起”，比例占29%；第三名為困擾大家的是房子總價，與降低首付比例關(guān)系不大，比例為19%；第四名為還沒有第一套住房，占14%；排在第五位的為表示要買房的群體，這一比例僅為4%。
>>歷年樓市
調(diào)控一覽表
2008年，首套房利率優(yōu)惠由8.5折調(diào)至7折，二套房貸松綁，二手房營業(yè)稅免稅年限由5年縮短為2年。
2009年，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免稅年限由2年恢復(fù)到5年。
2010年，二套房貸首付不低于40%，后提升至50%，銀行可暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。
2011年，二套房貸首付比例提至60%。
2012年，國土部出臺土地監(jiān)管新政策，嚴(yán)打小產(chǎn)權(quán)房，年底，多地公積金貸款政策松動。
2013年，二手房“滿五年唯一”免征個稅營業(yè)稅；二手房交易個人所得稅由總額的1%調(diào)整為按差額20%征收。
2014年，9月30日起執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”新政，貸款利率可最低下調(diào)至基準(zhǔn)0.7倍。
2015年，二套房首付比例降至4成，二手房營業(yè)稅免稅時間“5改2”。
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