以房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟中的地位和作用，永遠不要期望房價會一降再降，這樣的心態(tài)只會讓你一次又一次地踏空。

2009年，菜導有位阿姨，在深圳看房，當時她想要給兒子買一套婚房，卻沒想到，幾天跑下來，一口氣下了3套定金。

阿姨當時的理念很樸素，她也沒考慮什么經(jīng)濟學原理，完全是憑直覺：現(xiàn)在的房價不貴啊，2007年的時候是這個價，2年過去，還是一個價，現(xiàn)在買挺劃算的。

阿姨美滋滋地坐上房價飆升的快車，3套深圳的房，當時還有各種一成首付，兩成首付的優(yōu)惠活動，總支出加起來沒超過100萬。

而如今，阿姨的身價可能讓很多人望塵莫及了。

那么，為什么偏偏是阿姨贏了？我們在2009年，怎么就沒敢下手買房？

答案其實也簡單，因為我們太聰明，精通各種金融理論，總是聰明地趨利避害，聰明地希望買在最低點，聰明地等著房價崩盤。

但很殘酷的一個現(xiàn)實就是，有時候聰明反被聰明誤了。

為啥中國的民眾一有錢就想買房？因為過去的10年，空軍們都以為房價會大跌，但最后漲得永遠比跌得多。

當初聽了任志強話的人，絕對比聽了謝國忠的要強得多得多。

今天，我們就來盤點一下，部分國家房價下跌周期的時間跨度以及下跌程度，從中找出對我們的借鑒意義：本輪的國內(nèi)房價回調(diào)，平均最多能夠跌多少呢？

廢話不多說，現(xiàn)在開始吧。

上世紀80年代末期，日本房地產(chǎn)泡沫破滅，房價大跌。

從1989年到2010年，日本樓市經(jīng)歷了20年熊市，相比泡沫高峰，共跌去2/3的市值。

更直觀的來看，1989年6W一平的房子，在2010年，可能2W就能買到了。

許多的人因此有一種心理暗示，認為中國如今的經(jīng)濟形勢和日本驚人的相似，因此，房價也有巨大的下跌空間。

但這種觀點，其實有很大的破綻。

首先，1989年的日本，早就是高收入國家，當時整個日本上班族的人均年收入，高達450萬日元，按照現(xiàn)在的匯率來看，有近30萬人民幣。

而2017年，中國的人均收入僅為8690美元，折合成人民幣，也不過6萬不到，還在突破中等收入陷阱的前夕。

中國如今的發(fā)展水平，說得殘酷一點，和1989年的日本完全沒有可比性。說得好聽一點，還有巨大的上升空間。

從經(jīng)濟發(fā)展程度來說，中國更像1970年左右的日本，而從房子本身的價值來說，中國房子的附加值也明顯更高。

日本的房子僅僅是一個住所，不存在和其他資源的綁定，所以年輕人認為，租房比買房更方便，也更劃算。

而中國的房子，因為綁定了戶口，學位等一系列資源，使得房子開始成為一種“剛需”，畢竟只要你想要結婚，生孩子，就必須買房子——不然，怎么過雙方父母這一關？

同時，日本的經(jīng)濟模式和中國也有很大的區(qū)別，日本是匯率自由化的國家，外匯交易非常頻繁，在全世界，日本太太團都是一支神秘的外匯力量。

這樣的國家，不存在保外匯還是保房價的問題，因為都保不住。

危機來臨時，自然有一波先知率先逃頂，繼而引發(fā)破窗效應。

因此，也沒必要過分強調(diào)日本樓市泡沫的深遠影響。歸根結底，日本在這方面的經(jīng)驗對中國的借鑒意義較小。

實際上，相比于日本，中國的房地產(chǎn)市場和歐美國家更為相似，在美國買房子，學區(qū)也是一個重要的考慮因素。

10年前那場源自美國房地產(chǎn)市場的金融海嘯，其實也對當下的我們也有一定的借鑒意義。

那一場危機，歸根結底的導火索是房子斷供潮，當時美國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了8年上漲，無數(shù)金融工具和金融創(chuàng)新，其底層資產(chǎn)都是房子。

那么，這么可怕的金融危機，使得美國的房價跌去多少呢？

從未經(jīng)歷過通脹修正的數(shù)據(jù)來看（藍線），房價（中等大小房子售價）的頂點是2007年的23萬美元，而最低點則是2012年的17.5萬美元，跌幅大約為20%；

而從經(jīng)歷過修正的數(shù)據(jù)來看（紅線），房價5年間的跌幅約為42.5%，但這是指算上了貨幣時間成本，實際上未經(jīng)歷修正的數(shù)據(jù)更為直觀一些。

所以，伴隨著各地頻頻出現(xiàn)的樓市降價新聞，很多人開始擔心：這會不會是要崩的前兆？

實際上，美國和中國也有一些不同之處。

對于個人來說，最大的差異在于，美國有個人破產(chǎn)保護制度，而中國沒有。

在美國，如果房價跌幅超過首付款，個人以按揭貸款購買的住房成為了“負資產(chǎn)”，個人選擇“斷供”，只要把所持有的住房交給銀行，其個人住房債務就此中止。

而在中國，如果房價大跌，居民選擇“斷供”，這時不僅發(fā)放貸款的銀行可能收回該住房，而且該居民所欠下的債務還得繼續(xù)還，直到其債務全部還清為止。

用個形象的比喻來說，美國的房貸，是有限責任的，中國的房貸，是無限責任的。

所以，房奴不是你想斷，想斷就能斷。在美帝，大不了一切歸零，從頭再來。而我們這，只有層出不窮的老賴，和老賴身后那無法擺脫的債務。

因此，在中國，普通人不會輕易選擇斷供，即使有斷供潮，也不會像美國一般劇烈。

綜合美國和日本的情況，再加上菜導收集到的其他數(shù)據(jù)，簡單來說，個人認為房價下跌分為以下三種，每種的跌幅各有不同。

第一種，日本型增長乏力。人均收入早早地觸及天花板，再加上人口拐點，政策失誤等一系列疊加效應，房價下跌幅度最大，時間最長，這也是所謂的年輕人洗洗睡型。

第二種，則是美國型金融危機。經(jīng)濟的基本盤還是穩(wěn)定的，只是某個環(huán)節(jié)上泡沫過大，這種房價下跌幅度不算大，一般為20%-30%，下跌時間也較為短暫，這是所謂的局部調(diào)整型。

第三種，則是單純的經(jīng)濟不景氣。這種情況，一般沒有爆發(fā)大規(guī)模經(jīng)濟危機，只是短暫的陷入蕭條，房價一般表現(xiàn)為陰跌，下跌幅度為10%左右，可以參考臺灣2014年的房價修正。

樂觀來看，我認為未來兩年內(nèi)，我們更接近于第三種和第二種之間。參考國際平均收入，中國也還有大幅的發(fā)展空間，不必過于畏懼。

從歷史的經(jīng)驗來看，房價下跌期間，往往是剛需們買房的好時機。

以房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟中的地位和作用，永遠不要期望房價會一降再降，這樣的心態(tài)只會讓你一次又一次地踏空。

當然，買房也需要考慮自己本身的實力和其他因素，你認為未來我們會走三條路里的哪一條呢？一起來聊聊吧。