這座沒有存在感的小城, 一放大招就驚到了整個地產(chǎn)圈!
突然之間，菏澤成了全國焦點。
這座沒什么存在感的三線小城，幾天前放了大招：菏澤市住建局印發(fā)了《關于推進全市棚戶區(qū)改造和促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中第六條明確規(guī)定“取消新購和二手住房限制轉讓措施”。
今年截至目前以來，全國發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策多達400余次，有近90個城市出臺了限售政策。而菏澤作為首個計劃取消限售的城市，很快引發(fā)了市場轟動。
盡管后來，菏澤市住建局回應稱“這一政策處于準備狀態(tài)，還沒有正式啟動”，菏澤仍被認為是打響了全國樓市松綁的第一槍。
為什么菏澤成為率先取消限售的城市？它到底是順勢而為，還是在鋌而走險呢？
菏澤的人均GDP排在山東的倒數(shù)第一，但它卻是全國棚改的帶頭大哥。數(shù)據(jù)顯示，2017年山東棚改數(shù)量排在全國第一，占到了全國的12.7%；而菏澤的棚改數(shù)量排在了全國地級市的第一，占到了全國的3%。所以，才有了“全國棚改看山東，山東棚改看菏澤”的說法。
而在棚改的背景下，菏澤的房價一路飆漲。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2015年菏澤的房價是4100元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了6500元/平方米。三年時間，上漲了50%。
同時，菏澤政府的賣地收入也在不斷上漲，2016年是20億，2017年達到了220億，翻了10倍以上。菏澤甚至擠進了全國賣地收入的前30強，超過了合肥、南昌、南寧等省會城市。
其實，菏澤是全國三四線城市的一個縮影。從2018年開始，國家就想要取消棚改貨幣化，這對以菏澤為代表的三四線城市來說，相當于是釜底抽薪。因為三四線城市的財政收入結構非常單一，其中很大一部分來自房地產(chǎn)市場。
數(shù)據(jù)顯示，2018年的前三個季度，菏澤全市稅收收入是133億元，其中房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收28億元、建筑業(yè)實現(xiàn)稅收9.2億元，兩者加在一起占比達到了27.84%。也就是說，一旦失去了房地產(chǎn)業(yè)的支撐，地方政府的財政收入就會大大減少。
所以，菏澤取消新購和二手住房限制轉讓，也是考慮到了穩(wěn)住房價和財政收入的因素。
那么菏澤的松綁，到底是個例還是大趨勢呢？我的經(jīng)濟學家朋友們有不同的看法：
有的人認為，按照目前的市場形勢，一套期房從預售到交房需要兩年，從交房到拿到房產(chǎn)證又需要1~2年，所以房子天然就具有3~4年的限售期。
如果在此基礎上追加2~4年的限售期，這對于一般正常買賣房產(chǎn)的家庭來說，是很大的限制。所以像菏澤這種跟風出臺限售政策的城市，取消限售是完全合理的。
有的人認為，目前全國有近90個城市實行了限售政策，光是山東省內(nèi)，就有8個城市限售。
如果菏澤率先取消，那么就可能對市場帶來很強的示范效應。全國至少有30個城市有取消限售的可能，這樣一來會嚴重影響到房地產(chǎn)市場的預期。
還有人認為，菏澤計劃取消限售，不能當做是全國范圍內(nèi)樓市松綁的信號。雖然“房住不炒”是中央定下的主基調(diào)，但三四線城市和一二線城市面臨的情況大相徑庭，調(diào)控很難“一刀切”，還是給各地因地制宜預留了調(diào)整空間。
而這次除了菏澤公開發(fā)出松綁信號外，緊接著廣州、珠海等地也相繼發(fā)出了調(diào)整政策的消息，有關部門也在探市場的底。
在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和消費雙重低迷的背景下，房地產(chǎn)市場作為中國第一大產(chǎn)業(yè)，它的“松”和“緊”帶有很大的風向標意義。
而如今，中國宏觀經(jīng)濟既有全球化背景下的特征，同時又帶有很強的自我特征。比如資本市場全球同跌，中國也不例外；但是在貨幣政策方面，美聯(lián)儲在加息，中國卻在變相地降息和降準。
中國經(jīng)濟就好像在大霧中行走，看清前面三步，都是非常不容易的事情。
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