山東樓市庫存降至5年新低! 濟(jì)南、青島、煙臺(tái)房價(jià)重拾升勢?
山東樓市的格局與其他省份大有不同，盡管各地三四線城市在過去兩年中房價(jià)都大幅上漲，但各地市全線突破7000，且省內(nèi)有兩個(gè)核心城市帶動(dòng)，這種結(jié)構(gòu)確實(shí)不多。
當(dāng)一個(gè)人口大省的樓市估值水平急速抬升，所帶來的影響顯然是巨大的。
濟(jì)南歷下區(qū)、市中區(qū)、高新區(qū)房價(jià)均攀升至兩萬以上，青島的嶗山、市南區(qū)已經(jīng)突破4萬大關(guān)。
與此同時(shí)，煙臺(tái)、威海、日照均價(jià)都在9000以上，德州、濱州、淄博、聊城屬于8000元一檔，即便區(qū)位略欠佳的臨沂、棗莊、濟(jì)寧房價(jià)也漲勢如潮。
對(duì)比鄰居河南樓市領(lǐng)漲的鄭洛開，顯然山東樓市漲幅既大、范圍又廣。
不過，在過去的2018年，強(qiáng)如山東各線地市的房價(jià)，也開始出現(xiàn)了松動(dòng)，雖然單價(jià)浮動(dòng)并不明顯，但去化率下降、土地市場氣氛轉(zhuǎn)冷、房企開啟打折促銷模式，弱勢局面已經(jīng)顯現(xiàn)。
進(jìn)入2019年之后，山東樓市又該如何表現(xiàn)？我們來看一份最新數(shù)據(jù)。
1月31日消息，據(jù)山東省統(tǒng)計(jì)局披露，截止2018年末，山東商品房待售面積為2640萬平方米，同比下降19.0%，創(chuàng)2013年以來最低水平！
這是什么概念？相當(dāng)于山東樓市的庫存創(chuàng)出了5年以來的新低，也從側(cè)面說明：從庫存高位開始消化，時(shí)至今日，山東的房產(chǎn)待售面積，再次降低到了新的低位。
眾所周知，在買房需求恒定的前提下，庫存保持低位會(huì)導(dǎo)致供小于求，從而刺激房價(jià)上漲。問題在于，這次濟(jì)南、青島、煙臺(tái)幾個(gè)熱門城市，房價(jià)還能否重拾升勢？
筆者認(rèn)為，在目前山東樓市整體高估的前提下，指望這三個(gè)城市房價(jià)再次爆發(fā)，顯然不現(xiàn)實(shí)。
第一，濟(jì)南與青島的雙核，加上煙臺(tái)的補(bǔ)漲，造成山東省內(nèi)多個(gè)地區(qū)呈現(xiàn)“房價(jià)高地”的形勢，市場轉(zhuǎn)暖時(shí)看似遍地開花、好不熱鬧，而在樓市轉(zhuǎn)冷時(shí)，投機(jī)情緒會(huì)大幅降溫。
這不是庫存水平降低就能夠解決的問題，這是房地產(chǎn)市場自發(fā)調(diào)整的慣性作用，僅僅指望一年的時(shí)間，就能夠吸引巨量資金抬升房價(jià)，基本不可能。
第二，山東房價(jià)之所以全方位高于相鄰省份，是因?yàn)榇笠?guī)模的棚改貨幣化刺激，比如此前放松調(diào)控的菏澤，棚改體量位居全國前列，大量的棚改拆遷戶導(dǎo)致買房需求突然暴增，這種非理性的需求是不可持續(xù)的。
上文已經(jīng)說過，庫存降低房價(jià)上漲的前提，是“需求恒定”，在買房需求匱乏的情況下，住房價(jià)格上漲顯然缺乏根基?？陀^來說，山東樓市目前仍處于高位盤整過程當(dāng)中，剛需們購房依然需要擦亮眼睛。
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