工資只有三四千元, 房?jī)r(jià)卻直逼一線! 這個(gè)三線城市怎么樣?
有個(gè)三線城市，普通百姓的工資就三四千元，但是房?jī)r(jià)卻飆升到兩萬(wàn)每平。
它位于山東省南部，經(jīng)濟(jì)三線水平，是重要的物流商貿(mào)基地，號(hào)稱北方“小義烏“。
說(shuō)到這大家可能已經(jīng)猜出是哪個(gè)城市了，它就是臨沂。
臨沂市近兩年的發(fā)展有目共睹，但房?jī)r(jià)也一路高漲。
市區(qū)部分項(xiàng)目的房?jī)r(jià)已經(jīng)飆升到20000元/㎡，近郊區(qū)的房?jī)r(jià)也上漲到10000元/㎡。
北城新區(qū)某盤(pán)，洋房21800元/㎡
北城新區(qū)某盤(pán)，洋房21000
不得不吐槽，20000元/㎡的房?jī)r(jià)已經(jīng)趕上青島的李滄和黃島區(qū)了。
那么為什么臨沂的房?jī)r(jià)高的如此離譜？老王分析主要有兩點(diǎn)原因：
1.需求端：臨沂市人口眾多，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，置業(yè)需求旺盛；
2.供應(yīng)端：政府嚴(yán)控土地出讓，土地成交少，新建項(xiàng)目少，造成供不應(yīng)求。
第一個(gè)原因固然重要，但第二個(gè)原因才是房?jī)r(jià)上漲的導(dǎo)火索。
首先，臨沂市人口眾多，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)。
臨沂市是山東省唯一一個(gè)人口超千萬(wàn)的城市，山東省人口之最。
在2018年的統(tǒng)計(jì)中，臨沂的常住人口達(dá)到1062萬(wàn)人，而山東省經(jīng)濟(jì)最強(qiáng)的青島只有939萬(wàn)人。
要知道，人口是決定房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵因素，“人口=需求=購(gòu)買(mǎi)力“
除了人口數(shù)量，臨沂生育二胎的意愿還特別高。
從下圖可以看出，山東省生育意愿從西往東逐漸降低。
菏澤生育意愿1.91排名第一，第二便是臨沂1.87。
人口基數(shù)龐大+二胎生育意愿高，可以預(yù)見(jiàn)臨沂未來(lái)人口會(huì)進(jìn)一步增長(zhǎng)，置業(yè)需求也會(huì)保持旺盛。
除了人多，臨沂市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，但是近幾年發(fā)展遇到瓶頸，亟待轉(zhuǎn)型升級(jí)。
下表是2018年山東省各地市GDP的統(tǒng)計(jì)，臨沂市GDP4330億元，在山東省排名第七。
看起來(lái)似乎還不錯(cuò)，但是臨沂GDP的排名從2012年起就一直是第七名，可想而知，臨沂的發(fā)展遇到了瓶頸期。
為什么臨沂發(fā)展會(huì)遇到瓶頸期呢？
我這里不過(guò)多講了，只舉一個(gè)例子。
臨沂雖然號(hào)稱“小義烏”，但是臨沂的商貿(mào)行業(yè)集中度、專業(yè)度比起義烏來(lái)差得很多。
而且臨沂商貿(mào)業(yè)產(chǎn)值占GDP僅為12.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于義烏的47.4%。
臨沂的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)固化，支柱產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型慢，由此可見(jiàn)一斑。
而且，臨沂市人均GDP低的可怕，2018年臨沂市人均GDP僅為44662元，在山東省排名倒數(shù)第二，與排名第一的東營(yíng)差了接近4倍。
其次，臨沂市政府嚴(yán)格控制土地出讓，開(kāi)發(fā)商只有拿地才能蓋房子，而政府賣(mài)地少，房子自然就蓋的少。
這直接導(dǎo)致市場(chǎng)供不應(yīng)求，地王頻現(xiàn)，房?jī)r(jià)一路飆升。
從下表我們可以看出，自2015年以來(lái)，臨沂的土地出讓面積大幅減少。
2018年土地供應(yīng)516萬(wàn)㎡，同比下降41%，成交面積525萬(wàn)㎡，下降31%。
樓面地價(jià)為1891元/㎡，大幅上漲70%。
試問(wèn)，面粉價(jià)格都漲了，面包的價(jià)格還能不長(zhǎng)嗎？
18年土地供應(yīng)的短缺，直接造成了2018-2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，短短兩年的時(shí)間，房?jī)r(jià)如過(guò)山車(chē)般瘋漲：
河?xùn)|區(qū)的奧正×園項(xiàng)目，毛坯洋房從13000漲到15000以上；
北城新區(qū)的親和×源項(xiàng)目，毛坯洋房從9500漲到11000；
蘭山區(qū)的外灘×號(hào)項(xiàng)目，毛坯高層從13500漲到16500；
諸如此類的漲價(jià)還有很多。
又因?yàn)榕R沂政府規(guī)定，項(xiàng)目在取得預(yù)售后三個(gè)月內(nèi)不能漲價(jià)，想要漲價(jià)的需要在三個(gè)月后向政府申請(qǐng)，且年度漲幅不得高于上一年度本地城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅。
因此有些樓盤(pán)為了漲價(jià)，直接捂盤(pán)不賣(mài)。
房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升、捂盤(pán)、地王頻現(xiàn)，導(dǎo)致購(gòu)房者“恐慌性”購(gòu)房，拿著自己的全部身家沖入樓市。
不得不說(shuō)，臨沂相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和開(kāi)發(fā)商把老百姓的購(gòu)房心理捏得死死，研究透了“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的國(guó)民心態(tài)，玩這種“控制土地出讓，制造供不應(yīng)求“的套路更是沒(méi)得說(shuō)。
最后，老王要說(shuō)幾句題外話。其實(shí)老王還是很喜歡臨沂這個(gè)城市的，雖然去的次數(shù)不多，每次去都是為了調(diào)研市場(chǎng)，也沒(méi)有時(shí)間體會(huì)當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情，但是那沂河的景色令人印象深刻，羊肉湯和辣子雞味道也很棒。
希望2020年臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠回歸正常，讓平民百姓不用為房?jī)r(jià)發(fā)愁。
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