房產(chǎn)稅真的要來(lái)了？房?jī)r(jià)會(huì)因此下跌嗎？
近日，中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于新時(shí)代加快完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的意見(jiàn)》中提到“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，撥動(dòng)了大家敏感的神經(jīng)。
房產(chǎn)稅真的要來(lái)了嗎？房?jī)r(jià)會(huì)因此下跌嗎？房產(chǎn)稅對(duì)普通老百姓的生活會(huì)有哪些影響？筆者嘗試從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度進(jìn)行解讀。
千呼萬(wàn)喚始出來(lái)，猶抱琵琶半遮面
首先需要澄清一下。在現(xiàn)實(shí)生活中，討論“房產(chǎn)稅要來(lái)了嗎”是一個(gè)偽命題，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅其實(shí)一直都存在于你我身邊，只不過(guò)根據(jù)目前的政策，對(duì)于“個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)”的房產(chǎn)稅暫時(shí)免于征收而已。
我國(guó)當(dāng)前的房產(chǎn)稅征收依據(jù)是1986年的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》。根據(jù)《條例》，除了包括“個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)”等若干類(lèi)免稅房產(chǎn)，其他的房產(chǎn)每年都應(yīng)該“依照房產(chǎn)余值”的1.2%，或者“依照房產(chǎn)租金收入”的12%計(jì)算征收相關(guān)的房產(chǎn)稅。生活中，大家經(jīng)常逛的綜合性商超，上班出入的寫(xiě)字樓和車(chē)庫(kù)，都屬于房產(chǎn)稅的征稅范疇。
根據(jù)北京市財(cái)政局的數(shù)據(jù)，1999年到2019年20年時(shí)間里，北京市地方財(cái)政中房產(chǎn)稅收入從14.53億元增長(zhǎng)到354.43億元，增長(zhǎng)超過(guò)24倍。
房產(chǎn)稅真的要來(lái)了？房?jī)r(jià)會(huì)因此下跌嗎？
至于為什么對(duì)“個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)”的房產(chǎn)稅暫不征收，這與1986年《房產(chǎn)稅暫行條例》立法時(shí)的社會(huì)和市場(chǎng)狀況有關(guān)。一方面，當(dāng)時(shí)改革開(kāi)放方興未艾，房地產(chǎn)市場(chǎng)和交易并不成熟，大部分城鎮(zhèn)人口還是住在單位分配的房子里，并不擁有產(chǎn)權(quán)，向個(gè)人住宅征收房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)并不存在；另一方面，當(dāng)時(shí)個(gè)人收入水平有限，也不具備征收個(gè)人住宅房產(chǎn)稅的條件。
時(shí)過(guò)境遷，34年后的今天，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)今非昔比，日漸成熟。
在法律體系方面，以2007年頒布的《物權(quán)法》為首的一系列法律規(guī)范和司法解釋?zhuān)瑸閭€(gè)人住宅確權(quán)和保護(hù)，交易過(guò)程中的定紛止?fàn)幪峁┝擞辛ΡＵ稀?/p>
在市場(chǎng)服務(wù)方面，除了政府主導(dǎo)的市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)關(guān)、登記機(jī)關(guān)外，滲透入社區(qū)的各類(lèi)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)、發(fā)放房地產(chǎn)貸款的金融機(jī)構(gòu)等為房產(chǎn)交易進(jìn)行了有效支持。
在市場(chǎng)規(guī)模方面，根據(jù)央行前不久發(fā)布的研究報(bào)告，中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭戶(hù)均總資產(chǎn)317.9萬(wàn)元，家庭資產(chǎn)以實(shí)物資產(chǎn)為主，住房占比近七成。
最后，居民不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)的信息化和全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，也為房產(chǎn)稅的征集提供了基礎(chǔ)設(shè)施方面的保障。
另外，從房產(chǎn)稅收入占財(cái)政收入的比例來(lái)看，我國(guó)的比例偏低。以北京為例，2019年354億元的房產(chǎn)稅收入，僅占北京地方財(cái)政收入的6%，而相關(guān)占比在美國(guó)則超過(guò)40%。
綜合以上分析，從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的成熟度，結(jié)合國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)，目前已經(jīng)具備了向個(gè)人住宅征稅的基本條件，但是，“千呼萬(wàn)喚始出來(lái)，猶抱琵琶半遮面”，何時(shí)開(kāi)征，如何設(shè)計(jì)征稅政策是一個(gè)需要立法者們探討和研究的問(wèn)題，房產(chǎn)稅的立法和落地還需要一定時(shí)間。
開(kāi)征住宅房產(chǎn)稅對(duì)普通人影響不大
根據(jù)前文的分析，既然未來(lái)可能對(duì)個(gè)人住宅開(kāi)征房產(chǎn)稅，那么住宅房產(chǎn)稅開(kāi)征對(duì)老百姓的生活影響大嗎？從目前收集到的信息分析，對(duì)普通老百姓的影響不大，理由有三：
一是“目前試點(diǎn)政策僅針對(duì)高端居住需求征收房產(chǎn)稅”。早在2011年1月28日，上海和重慶分別開(kāi)始了針對(duì)個(gè)人住宅房產(chǎn)稅試點(diǎn)。在正式的房產(chǎn)稅立法出臺(tái)之前，兩地的試點(diǎn)征稅政策是有一定代表性的，也反映了政策制定者對(duì)于住宅房產(chǎn)稅的定位和態(tài)度。
通過(guò)對(duì)兩地試點(diǎn)征稅政策的分析，可以發(fā)現(xiàn)征稅對(duì)象、征稅方式和稅率方面，兩地政策略有差別，但核心理念是一樣的——僅針對(duì)高端居住需求征收房產(chǎn)稅。
如在上海，僅針對(duì)上海居民的第二套房，而且家庭全部住房人均面積超過(guò)60平米的，對(duì)屬新購(gòu)住房超出部分的面積征稅。對(duì)于一個(gè)典型的三口之家，就意味著180平米的免稅面積，普通老百姓基本上是夠用的了。而對(duì)于略有超出的那部分面積，按照0.6%的稅率征稅，壓力也不算大。
與上海通過(guò)人均居住面積來(lái)確定納稅對(duì)象不同，重慶則通過(guò)房?jī)r(jià)高低來(lái)劃定需要征稅的高檔住宅。在重慶，應(yīng)稅的高檔住房是指“建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍（含）以上的住房”。而且每年1月1日，重慶還會(huì)根據(jù)房?jī)r(jià)走勢(shì)，上調(diào)起征價(jià)格。2020年，主城區(qū)個(gè)人新購(gòu)高檔住房是指成交建筑面積價(jià)格達(dá)到19587元/平方米及以上的住房，而根據(jù)Wind的數(shù)據(jù)，2020年4月，重慶市住宅成交均價(jià)是1.3萬(wàn)/平方米，這也意味著大部分的住宅交易價(jià)格都落在起征價(jià)格之下，無(wú)需納稅。將納稅跟房?jī)r(jià)綁定，也解釋了重慶為什么是全國(guó)房?jī)r(jià)最穩(wěn)定的城市之一。
房產(chǎn)稅真的要來(lái)了？房?jī)r(jià)會(huì)因此下跌嗎？
二是“房產(chǎn)稅相關(guān)的立法和推廣尚需時(shí)日”。首先，房產(chǎn)稅的征稅目的尚在討論中，到底是施行“調(diào)節(jié)”為目的的“窄稅基”房地產(chǎn)稅（如上海、重慶模式），還是以“取得財(cái)政收入”為目的的“寬稅基”房地產(chǎn)稅，暫時(shí)還未明確。其次，根據(jù)《立法法》，房產(chǎn)稅立法有著嚴(yán)格的程序，從提案，到提交人大常委會(huì)的三次審議，再到最終表決通過(guò)，整個(gè)過(guò)程需要一定的時(shí)間。如果過(guò)程中存在爭(zhēng)議，則需要更長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)修改和協(xié)調(diào)。最后，考慮到住宅房產(chǎn)稅影響巨大，不排除更多推廣和試點(diǎn)的開(kāi)展，如此也需要更長(zhǎng)的時(shí)間去摸索和適應(yīng)。
房產(chǎn)稅真的要來(lái)了？房?jī)r(jià)會(huì)因此下跌嗎？
三是“我國(guó)以公租房、廉租房、共產(chǎn)房為主的保障性住房體系逐步完善”。除了購(gòu)房，我國(guó)日益完善的公租房、廉租房、共產(chǎn)房等保障性住房體系的建立，為老百姓的安居樂(lè)業(yè)提供了更多的選項(xiàng)。顯然對(duì)于保障性住房體系不存在房產(chǎn)稅。另外，根據(jù)目前上海和重慶的試點(diǎn)方案，“對(duì)房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收的收入，用于保障性住房建設(shè)等方面的支出”。如此，房產(chǎn)稅不但不會(huì)影響到普通老百姓的安居樂(lè)業(yè)，還助力保障性住房體系的建設(shè)，將起到支付轉(zhuǎn)移、幫扶弱勢(shì)群體的作用。
綜合以上分析，可以判斷本次討論的住宅房產(chǎn)稅制度不會(huì)影響普通老百姓的安居樂(lè)業(yè)。而對(duì)于過(guò)度使用杠桿、哄抬房?jī)r(jià)的投機(jī)客，房產(chǎn)稅的出臺(tái)，帶來(lái)炒房成本的急劇增加，不排除可能成為壓倒駱駝的最后一根稻草。
不要高估房產(chǎn)稅的降房?jī)r(jià)作用
既然住宅房產(chǎn)稅對(duì)普通老百姓的生活影響不大，卻有著抑制房地產(chǎn)投機(jī)的作用。那么，是不是房產(chǎn)稅的出臺(tái)會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)下降呢？筆者認(rèn)為，房產(chǎn)稅的出臺(tái)會(huì)抑制房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)，但也不要高估其在降房?jī)r(jià)方面的作用。
在分析這個(gè)問(wèn)題前，首先介紹“稅收轉(zhuǎn)移”效應(yīng)——稅賦負(fù)擔(dān)不一定由納稅人承擔(dān)，最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁給彈性最小的群體，這里所謂彈性小，就是那些沒(méi)有選擇權(quán)的剛需群體。在此，我們用下面這張圖來(lái)解釋。
房產(chǎn)稅真的要來(lái)了？房?jī)r(jià)會(huì)因此下跌嗎？
在無(wú)稅的條件下，消費(fèi)者和廠商的交易應(yīng)該在需求和供給曲線的交叉點(diǎn)達(dá)到均衡。開(kāi)始征稅后，成交量開(kāi)始下降，消費(fèi)者需要花費(fèi)更高的價(jià)格進(jìn)行買(mǎi)入，而廠商卻發(fā)現(xiàn)自己的收入開(kāi)始降低，之間的差價(jià)（紅色實(shí)線部分）即為稅賦負(fù)擔(dān)，最終由消費(fèi)者和廠商分擔(dān)。在這張圖中，消費(fèi)者的彈性更?。ǚ从吃谛枨笄€上，就是更陡一些：隨著價(jià)格的上漲，消費(fèi)者的需求量變化不大），也導(dǎo)致了消費(fèi)者分擔(dān)了大部分的稅賦。
在此，把這里的廠商換成大城市城中村里那些收租的“房叔房姐”們，結(jié)論也是差不多的。相比“房叔房姐”們，租戶(hù)的彈性更小，單個(gè)房東漲租金，租戶(hù)可以考慮換個(gè)便宜的地方去住，但如果房產(chǎn)稅的轉(zhuǎn)移效應(yīng)造成整個(gè)地區(qū)甚至城市的租金普遍上漲，則租戶(hù)除了默默承受稅賦的轉(zhuǎn)移或者離開(kāi)該地，沒(méi)有太多的選擇。
當(dāng)然房產(chǎn)稅賦是否會(huì)轉(zhuǎn)移，在多大程度上轉(zhuǎn)移，還要看下述三種情況：
（1）房產(chǎn)稅的征收機(jī)制。如“寬稅基”普遍性征收比“窄稅基”調(diào)節(jié)性征收對(duì)租金上漲、稅收轉(zhuǎn)嫁的影響更大。
（2）保障性住房建設(shè)情況。保障性住房讓租房者有更多的選擇，也降低了他們分擔(dān)房產(chǎn)稅賦的可能性。
（3）政府的干預(yù)程度。房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)對(duì)象本來(lái)是“房叔房姐”們，如果通過(guò)租金上漲轉(zhuǎn)移到了彈性更小的租房人群頭上肯定是不合適的，不排除政府可能會(huì)采取一些干預(yù)措施。
另外，試點(diǎn)中0.6%的稅率也使得房產(chǎn)稅對(duì)于“房叔房姐”的影響也不大。根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2020年一季度50城租金收益率研究報(bào)告》顯示，2020年一季度，50個(gè)典型城市租金平均收益率為2.4%，遠(yuǎn)高于試點(diǎn)房產(chǎn)稅稅率。故即使不漲房租，0.6%的房產(chǎn)稅僅使得“房叔房姐”的租金收入下降，不影響他們繼續(xù)持有房產(chǎn)和收租。
最后，作為資金實(shí)力更雄厚的群體，不排除“房叔房姐”們可能請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的會(huì)計(jì)師和律師進(jìn)行交易機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)，合法避稅，進(jìn)而削弱房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用。
綜合以上分析，房產(chǎn)稅是抑制房地產(chǎn)投機(jī)、調(diào)控國(guó)民收入、保障經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展的重要手段，但也難免有自己的邊界和局限。我們期待著在審慎制定稅收政策的同時(shí)，打好政策組合拳，配合更多的工具（如保障性住房政策、人才引進(jìn)政策等），讓更多人安居樂(lè)業(yè)，幸福生活。
提示：本網(wǎng)部分文章內(nèi)容轉(zhuǎn)載于網(wǎng)絡(luò)，轉(zhuǎn)載之目的在于傳遞更多信息，服務(wù)廣大人民為初衷，并不代表本網(wǎng)贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)！如圖片、文字及視頻有侵犯您的權(quán)益請(qǐng)聯(lián)系右下角本站客服，我們將在第一時(shí)間刪除，感謝您的關(guān)注與支持！
