8月13日，臨沂市人民政府新聞辦公室舉行臨沂市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果新聞發(fā)布會(huì)，會(huì)上公布了臨沂市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果。

根據(jù)土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法有關(guān)規(guī)定,我市完成了新一輪城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作?！杜R沂市人民政府關(guān)于公布臨沂市城區(qū)土地級別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的通知》（臨政辦字【2020】89號）已經(jīng)市政府第76次常務(wù)會(huì)議審議通過，于8月8日起公布實(shí)施，更新成果已在臨沂市自然資源和規(guī)劃局門戶網(wǎng)站公布。

更新背景

我市現(xiàn)行的城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)是2016年9月30經(jīng)市政府批準(zhǔn)公布實(shí)施的，到2019年已滿三年。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，必須開展新一輪基準(zhǔn)地價(jià)更新，更新成果由省自然資源廳組織驗(yàn)收后，由市自然資源和規(guī)劃局及時(shí)向社會(huì)公布實(shí)施，然后報(bào)自然資源部備案。

更新過程

按照省自然資源廳工作安排和部署，我局迅速啟動(dòng)新一輪基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整更新工作。

一是調(diào)查資料。2018年初，調(diào)取了城區(qū)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和各類經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，收集了商服繁華度、基礎(chǔ)設(shè)施條件、人口密度等定級資料，調(diào)查了土地出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、房屋出租出售案例等地價(jià)測算數(shù)據(jù)。

二是內(nèi)業(yè)處理。按照規(guī)程要求，繪制圖件，調(diào)整級別和區(qū)片，測算樣點(diǎn)地價(jià)，編制修正體系，形成初步成果。

三是成果論證。2018年8月-10月，我局分別征求了市直有關(guān)部門、各區(qū)政府、各開發(fā)區(qū)管委會(huì)、各開發(fā)片區(qū)及行業(yè)專業(yè)機(jī)構(gòu)及有關(guān)人員的意見。8月5日召開了臨沂市基準(zhǔn)地價(jià)更新聽證會(huì)，聽取來自社會(huì)各界的聽證代表提出的意見和建議，進(jìn)一步完善成果。

四是成果驗(yàn)收。2019年10月23日，通過省自然資源廳專家組驗(yàn)收，根據(jù)專家意見進(jìn)一步修訂完善成果。2020年6月，經(jīng)局長辦公會(huì)集體審議后，提請市司法局進(jìn)行合法性審查。8月1日，經(jīng)市政府第76次常務(wù)會(huì)議審議通過。8月8日，市政府以臨政辦字【2020】89號文件正式公布實(shí)施。

主要內(nèi)容

本著針對性、前瞻性、適用性原則，本次采取全面更新、分類定級的技術(shù)路線劃分土地級別。根據(jù)級別內(nèi)土地利用條件及地價(jià)差異細(xì)化土地區(qū)片。采用“利用市場交易資料更新基準(zhǔn)地價(jià)”的方法，以我市近三年來成交的出讓土地案例、房地產(chǎn)市場交易數(shù)據(jù)和土地取得成本為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，綜合確定地價(jià)水平，形成更新成果。主要內(nèi)容如下：

（一）范圍更新。本輪更新范圍仍為438.1平方公里，北至北外環(huán)路，西至京滬高速公路，南至南外環(huán)路，東至膠新線、東外環(huán)路。另外，還包括臨港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、蒙山旅游度假區(qū)、市轄三區(qū)建制鎮(zhèn)駐地。

本輪將高鐵片區(qū)納入評價(jià)范圍，西至沭河路，東至濱河路，南至長春路，北至諸葛城路，評價(jià)面積23平方公里。

（二）用途更新。本輪在商服、住宅和工業(yè)用地的基礎(chǔ)上，新增公服用地（Ⅰ、Ⅱ）基準(zhǔn)地價(jià)。其中，公服用地Ⅰ，指社會(huì)福利用地、公共設(shè)施用地、公園與綠地；公服用地Ⅱ，指機(jī)關(guān)團(tuán)體用地、新聞出版用地、教育用地、科研用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、文化設(shè)施用地、體育用地。

（三）級別更新。現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)中，商服、住宅和工業(yè)用地共劃分23個(gè)級別，64個(gè)區(qū)片。本輪對商服、住宅、工業(yè)和公服用地進(jìn)行全面更新，共劃分31個(gè)級別，84個(gè)區(qū)片。

（四）地價(jià)更新。我市商業(yè)用房去化周期較長，去庫存壓力較大，因此，本輪商服用地基準(zhǔn)地價(jià)整體增幅為25.27%，商服繁華度較高的區(qū)域地價(jià)增幅較高，外圍區(qū)域地價(jià)增幅較低，更新后樓面價(jià)最高3500元/㎡、最低400元/㎡；我市商品住宅庫存量較少，去化周期較短，土地溢價(jià)率較高，本輪住宅用地更新后樓面價(jià)最高4000元/㎡、最低800元/㎡；為促進(jìn)中心城區(qū)工業(yè)用地退二進(jìn)三、退城入園，本輪更新仍保留工業(yè)用地控制區(qū)。更新后地面價(jià)最高950元/㎡、最低240元/㎡?？刂茀^(qū)內(nèi)增長15.08%，控制區(qū)外增長7.03%；為建立健全自然資源公示地價(jià)體系，本次增設(shè)了公服用地基準(zhǔn)地價(jià)，與工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)水平相近。公服用地Ⅰ地面價(jià)最高950元/㎡、最低300元/㎡；公服用地Ⅱ地面價(jià)最高1425元/㎡、最低450元/㎡。

臨沂市自然資源和規(guī)劃局

自然資源開發(fā)利用組沈慶國

回答了記者提問

記者：什么是基準(zhǔn)地價(jià)？基準(zhǔn)地價(jià)有什么作用?

沈慶國答：基準(zhǔn)地價(jià)是在平均開發(fā)利用條件下，對不同區(qū)域的建設(shè)用地，分別按照商業(yè)、住宅、工業(yè)、公共管理與公共服務(wù)用地進(jìn)行評估，由政府確定并公布實(shí)施的法定最高使用年期的區(qū)片平均價(jià)格。

基準(zhǔn)地價(jià)的更新和實(shí)施，為土地價(jià)格評估提供依據(jù)，為市場配置土地要素提供參考，為政府加強(qiáng)土地市場管理提供技術(shù)支撐，是規(guī)范土地評估行為、反映土地資源稀缺程度、推動(dòng)土地市場高質(zhì)量發(fā)展的重要手段和工具。

記者：基準(zhǔn)地價(jià)更新對房價(jià)有何影響?

沈慶國答：基準(zhǔn)地價(jià)反映地價(jià)總體水平與變化趨勢，是土地價(jià)格的參考，是政府衡量土地資產(chǎn)、調(diào)節(jié)土地市場的依據(jù)，具有相對穩(wěn)定性。土地出讓的起始價(jià)，是根據(jù)土地評估價(jià)、土地開發(fā)成本和政府產(chǎn)業(yè)政策等具體情況綜合評估確定的，與基準(zhǔn)地價(jià)沒有直接關(guān)系。因此，不管是地價(jià)還是房價(jià)，最終的成交價(jià)都是由市場供求關(guān)系決定的，基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整不會(huì)對房價(jià)產(chǎn)生直接影響。

記者：為什么新增公服用地的基準(zhǔn)地價(jià)？

沈慶國答：以前的基準(zhǔn)地價(jià)體系，只包括商業(yè)、住宅、工業(yè)三大類土地用途的基準(zhǔn)地價(jià)，評估其他用途土地時(shí)，均須參照上述三類土地用途進(jìn)行修正評估，分類少，針對性、操作性不強(qiáng)，尤其隨著教育、醫(yī)療、衛(wèi)生、文化、體育、科研、交通、能源、水利等公益事業(yè)和公共設(shè)施的快速發(fā)展，新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，客觀上要求進(jìn)一步細(xì)分基準(zhǔn)地價(jià)土地用途分類體系，提高基準(zhǔn)地價(jià)的精準(zhǔn)程度和可操作性，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展提供地價(jià)支撐和保障。