2021年，不要再亂買房了
2021年，不要再亂買房了。
2021年，地產(chǎn)的倒春寒真的來(lái)了！2021年，還能不能買房？房?jī)r(jià)每年漲多少才能跑贏理財(cái)？
3月開(kāi)始，短短5天之內(nèi)，全國(guó)4個(gè)城市加碼調(diào)控！一切直指房?jī)r(jià)上漲。
東莞，跟隨著深圳的腳步“三限”加碼。
深圳，銀行執(zhí)行二手房指導(dǎo)價(jià)，還出了“打新”積分新政。
杭州，把法拍房納入限購(gòu)。
上海更是扔下“炸彈”，新房5年限售！
房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？這一輪調(diào)控潮，來(lái)得又猛又急。
銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清最新定調(diào)：房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問(wèn)題還是泡沫比較大，是金融體系最大灰犀牛。
他還透露了一個(gè)重要信號(hào)，今年貸款利率會(huì)有所回升。
這對(duì)貸款買房的人來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是晴天霹靂！
高層對(duì)房?jī)r(jià)瘋漲和杠桿買房的容忍度已越來(lái)越低。
“那么，面對(duì)調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期的不斷打壓， 2021年，還能不能買房？”
今天，3分鐘理財(cái)就和大家聊聊這個(gè)話題。
先說(shuō)結(jié)論：
過(guò)去買房，主要考慮的哪里的上漲空間更大。
而未來(lái)買房，安全性和流動(dòng)性的重要性，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越上漲空間。
一看城市，二看地段，三看品質(zhì)！現(xiàn)在買房的邏輯真的變了！2021年，請(qǐng)不要隨便買房！
5天4城加碼調(diào)控，上海、深圳均出手，房?jī)r(jià)會(huì)降嗎
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2021年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)累計(jì)87次。
幾個(gè)月前，杭州、上海、深圳、廣州還沉浸在搶房的盛宴中。
幾個(gè)月后，這些城市調(diào)控政策反復(fù)加碼。
（本圖來(lái)源：中指研究院）
哪個(gè)城市的樓市熱度不減，哪里就會(huì)迎來(lái)更嚴(yán)厲的調(diào)控，直到市場(chǎng)穩(wěn)定為止！
2021年，我們還能不能買房？
持幣or持房？房?jī)r(jià)每年漲多少才能跑贏理財(cái)和通脹？
中國(guó)通貨膨脹率2.8%（考慮到近期豬肉市場(chǎng)價(jià)格瘋漲，實(shí)際數(shù)據(jù)可能更高）。支付寶余額寶年化收益2.358%，四大行貨幣基金收益也2.4%左右。
也就是說(shuō)，大部分人的“準(zhǔn)儲(chǔ)蓄”式理財(cái)收益，趕不上通貨膨脹率，我們的錢，每時(shí)每刻都在減少。
大家算過(guò)沒(méi)有，投資買房，房?jī)r(jià)要漲多少才能跑贏銀行理財(cái)產(chǎn)品或通脹？
我們不妨來(lái)算個(gè)賬。
案例估算：加杠桿投資一套房子每年漲多少才賺錢？
假設(shè)小明今年1月剛買下了一套總價(jià)500萬(wàn)的房子，二套房首付七成，交易雜費(fèi)忽略，打算五年后賣出。
目前房子處于出租狀態(tài)，租金為5萬(wàn)一年。
他的資金來(lái)源主要有三種：
自有資金200萬(wàn)；利率為10%的借款150萬(wàn)，利率5.39%的三十年商貸150萬(wàn)。
未來(lái)五年里，他平均每年付出的成本：8153*12+150*10%-5=24.8萬(wàn)
相反，如果他把當(dāng)初沒(méi)買房子，而是把首付用來(lái)買風(fēng)險(xiǎn)極低的國(guó)債，這里按3.5%計(jì)算。
那么，五年的潛在財(cái)務(wù)成本：
200（1+3.5%）5 +24.8(1+3.5%)5 +24.8（1+3.5%）4+24.8（1+3.5%）3+24.8（1+3.5%）2+24.8（1+3.5%）=237.53+29.45+28.46+27.50+26.57+25.67=375.15萬(wàn)元
5年后房?jī)r(jià)漲N保本：500（1+N）-150- 138.49 =375.15，N=32.73%
也就是說(shuō)，平均每年要增值5.83%，5年后達(dá)到32.73%，才能趕上年利率3.5%的理財(cái)收益。
在過(guò)去，房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)的階段，5.83%的增速或許根本不值得一提。
郭樹清：貸款利率或?qū)⒒厣?，加杠桿買房的人都怎么樣了？
如果央行貨幣政策持續(xù)緊縮，那加杠桿買房將越來(lái)越不劃算，甚至?xí)潛p。
特別是人口持續(xù)流出的非重點(diǎn)二線及二線以上城市，未來(lái)幾乎只有投資，而沒(méi)有回報(bào)，每個(gè)月還背負(fù)著銀行貸款利息。
不知道最近一窩蜂去投資房產(chǎn)的人算過(guò)這筆賬沒(méi)有？
最近，郭主席已經(jīng)提示今年貸款利率會(huì)有所回升。
這意味著同等條件下，持房的成本會(huì)增加。
你的杠杠越高，成本就越大，比如說(shuō)，你的買房首付是借來(lái)的。
甚至?xí)霈F(xiàn)房?jī)r(jià)的上漲不足以覆蓋成本的情況。
這時(shí)候，買房實(shí)際就是在虧錢！
所以，對(duì)于想投資房子的人來(lái)說(shuō)，尤其是過(guò)度加杠桿的，請(qǐng)三思而后行。
杠桿就是一個(gè)放大器，它能會(huì)帶來(lái)很高的成本。
一旦房?jī)r(jià)長(zhǎng)期橫盤，很容易導(dǎo)致資金鏈斷裂，到時(shí)別說(shuō)賺錢了，房子都可能被銀行收走拍賣。
最后總結(jié)一下：閉眼買房子都能賺錢的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。
2021年，要不要投資房子，要從自身的情況和需求出發(fā)，因人而已。
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