關(guān)于選購住宅和公寓的溫馨提示

公寓面積較小，總價低，又比較時尚，受到不少年輕人的喜愛。公寓不僅滿足了年輕人自我空間的需求，也滿足了工薪階層買房的欲望。但是公寓和住宅在本質(zhì)上有很大的區(qū)別，為了促進(jìn)住宅和公寓的正常消費(fèi)，避免因不能準(zhǔn)確地分辨公寓和住宅的區(qū)別，從而引發(fā)矛盾和糾紛等問題的發(fā)生，特此向市民朋友介紹一下相關(guān)知識，供市民朋友選房購房時參考。

一、住宅和公寓有什么不同？

1、概念不同。住宅的土地性質(zhì)為住宅用地，戶型以兩室和三室為主，包含客廳、臥室、衛(wèi)生間、廚房、陽臺等。公寓的土地性質(zhì)為商業(yè)用地，戶型以一戶室為主，大多無廚房、陽臺。

2、土地年限不同。普通住宅的土地使用年限一般為70年，公寓是商業(yè)用地，土地使用年限一般為40年。

3、落戶規(guī)定不同。按照公安部門的要求，住宅的購房者可以根據(jù)相關(guān)規(guī)定辦理落戶，而公寓是商業(yè)性質(zhì)不能辦理落戶。

4、義務(wù)教育就近入學(xué)政策不同。依據(jù)目前教育部門相關(guān)規(guī)定，以蘭山區(qū)為例，義務(wù)教育招生優(yōu)先接收學(xué)區(qū)范圍內(nèi)住宅用戶的入學(xué)申請，暫不接受公寓住戶的入學(xué)申請。

5、交易稅費(fèi)不同。住宅和公寓在交易稅費(fèi)方面也是不同的。在交易中，公寓會比住宅負(fù)擔(dān)更多的稅費(fèi)支出。拿個稅舉例來說，如果交易的住宅同時滿足家庭唯一住宅和購買時間超過5年的條件，則免交個稅。但如果所售房產(chǎn)是公寓，則不管在什么情況下都要繳納個稅。

6、使用成本不同。住宅按民用水、電、氣的使用標(biāo)準(zhǔn)來收費(fèi)，公寓由于是商業(yè)用途，所以在水、電、氣的使用上是按商業(yè)使用標(biāo)準(zhǔn)來收費(fèi)的。相對比而言，公寓的使用成本要高些。

7、貸款政策不同。住宅貸款，首套房首付比例是20%，二套房首付比例30%，貸款年限可以超過10年，且可以使用公積金貸款。公寓貸款首付比例一律是50%，只能貸款10年，且不能使用公積金貸款。

8、采光條件不同。住宅根據(jù)《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》的規(guī)定，必須滿足日照、采光等相關(guān)條件。大多都是明廚明衛(wèi)，采光條件較好。公寓在采光方面無強(qiáng)制要求，部分公寓的衛(wèi)生間都沒有窗戶，采光條件不好。

二、如何識別住宅和公寓？

1、看規(guī)劃用途。認(rèn)真查看售樓處現(xiàn)場公示的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，確認(rèn)準(zhǔn)備購買的房屋規(guī)劃用途是住宅還是公寓。

2、看房屋性質(zhì)。仔細(xì)查看售樓處現(xiàn)場公示的《商品房預(yù)售許可證》或《商品房現(xiàn)房備案證》，確認(rèn)房屋性質(zhì)是住宅還是公寓。

3、看戶型結(jié)構(gòu)。認(rèn)真核實(shí)房屋戶型圖。通常住宅功戶型多樣，且功能區(qū)分明顯。公寓戶型結(jié)構(gòu)單一，房屋功能不齊全，且區(qū)分不明顯。

4、看價格。認(rèn)真查看售樓處現(xiàn)場公示的《商品房一房一價》，住宅價格通常與周邊同區(qū)域、同品質(zhì)小區(qū)價格相近，而公寓價格通常會明顯低于周邊同區(qū)域、同品質(zhì)小區(qū)的住宅價格。

5、看貸款方式。通常住宅貸款首套20%首付，二套30%首付，貸款時間可以超過10年，且可以使用公積金貸款。公寓貸款一律50%首付，且只能貸款10年，不能用公積金貸款。

在購買過程中，除了進(jìn)行仔細(xì)識別外，為避免出現(xiàn)糾紛，購買前還可以通過錄音、錄像、拍圖片等方式多方留存證據(jù)，作為維護(hù)自身權(quán)益的憑據(jù)。在簽合同之前，要仔細(xì)閱讀合同條款，確定合同中約定的房屋性質(zhì)后，再進(jìn)行簽字確認(rèn)。