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菏澤火了，不是因?yàn)槟档ぁ?/p>

12月18日，菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（菏建〔2018〕7號(hào)），通知第六條明確規(guī)定：取消新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施。

不久前，菏澤的牡丹陸續(xù)從冷庫(kù)到了大棚，加溫催花。

而最近天氣回暖，菏澤在這個(gè)時(shí)候取消限售。

2017 年 11 月 6 日，為“進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控”，菏澤發(fā)文出臺(tái)限售；

2018 年 12 月 18 日，為“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，菏澤取消限售。

中間隔了400多天。

按照這份《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》的文件，菏澤市住建局表示：

取消原有調(diào)控政策中“對(duì)主城區(qū)和住房成交量高、房?jī)r(jià)穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實(shí)行新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購(gòu)買(mǎi)的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購(gòu)房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間不少于3年”的規(guī)定。

菏澤市還表示：

降低市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度，“對(duì)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的企業(yè)不再監(jiān)管，其它企業(yè)在現(xiàn)有的市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，降低一半執(zhí)行，最低可放寬到監(jiān)管額度的10%?！?/p>

這也是全國(guó)首個(gè)明確宣布取消住宅限售措施的城市。

官方緊急回應(yīng)：

沒(méi)想到引發(fā)這么大關(guān)注

12月19日早間，菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)工作人員向媒體表示：

是根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定的政策，沒(méi)想到引起這么大的關(guān)注，（山東）省住建廳也關(guān)注到這一情況，要求我們說(shuō)明情況。當(dāng)前，局里領(lǐng)導(dǎo)正在開(kāi)會(huì)研究，稍后或有統(tǒng)一回復(fù)。

隨后，山東省住建廳房產(chǎn)處工作人員表示：

正在了解菏澤的情況，包括政策出臺(tái)的原因、當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況，在弄清楚之前，沒(méi)有具體的想法。他還表示，媒體對(duì)菏澤的政策進(jìn)行了過(guò)度的解讀，不利于地方政府根據(jù)自身情況采取措施。

A股反應(yīng)：

房地產(chǎn)板塊高開(kāi)領(lǐng)漲，多股紅盤(pán)報(bào)收

12月19日早間，A股房地產(chǎn)板塊大漲。個(gè)股方面，截至收盤(pán)，魯商置業(yè)、榮安地產(chǎn)均漲停。

多個(gè)個(gè)股均紅盤(pán)報(bào)收。

近期房地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)也是可圈可點(diǎn)。數(shù)據(jù)包統(tǒng)計(jì)顯示，10月19日以來(lái)，截至昨日收盤(pán)，房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)漲幅16.24%，排名行業(yè)指數(shù)漲幅榜第二位！同時(shí)也大幅超出同期滬指漲幅（3.63%）。在此期間，116只地產(chǎn)股股價(jià)上漲，占比九成以上，且有54股累計(jì)漲幅在20%以上。

地產(chǎn)板塊的持續(xù)反彈并非偶然，這與市場(chǎng)對(duì)樓市調(diào)控放松預(yù)期不無(wú)關(guān)系，同時(shí)也與地產(chǎn)板塊估值大幅回落有一定聯(lián)系。

菏澤“這一槍”

有多大能量？

菏澤這次“取消限購(gòu)”政策，到底能激起多大樓市能量？臨沂跟菏澤同屬三四線城市，臨沂樓市又將何去何從？我們不妨從菏澤樓市本身說(shuō)起。

菏澤市位于山東省西南部，魯蘇豫皖四省交界地帶，下轄2區(qū)、7縣，常住總?cè)丝?62.26萬(wàn)人，是典型的三四線城市。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2018年11月，菏澤樓市均價(jià)為6311元/㎡，其中最高的牡丹區(qū)均價(jià)為7080元/㎡，最低的成武縣均價(jià)為3542元/㎡。

根據(jù)本地樓市一家網(wǎng)站提供的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，菏澤一手房普通住宅價(jià)格基本維持在5000-8000元/㎡之間。位于牡丹區(qū)的億聯(lián)·時(shí)代奧城均價(jià)為7800元/㎡，牡丹區(qū)濱河帝景別墅均價(jià)12000元/㎡，開(kāi)發(fā)區(qū)的綠地理想城高層5800元/㎡、洋房6800元/㎡，而縣城房?jī)r(jià)普遍維持在4000-6000元/㎡。

再來(lái)看臨沂樓市，

數(shù)據(jù)顯示，2018年11月，臨沂樓市均價(jià)為7305元/㎡，蘭山區(qū)均價(jià)8689元/㎡，費(fèi)縣均價(jià)7444元/㎡，已超過(guò)河?xùn)|區(qū)、羅莊區(qū)。而從11月開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)來(lái)看，北城新區(qū)金泰瑞府高層整體均價(jià)在14000元/㎡；中南魯商樾府高層均價(jià)在12000-13000元/㎡之間；蘭山區(qū)城開(kāi)景悅小高層均價(jià)7500-8200元/㎡左右，洋房成交價(jià)約在9200元/㎡。

經(jīng)過(guò)對(duì)比我們不難發(fā)現(xiàn)，臨沂房?jī)r(jià)不論從個(gè)別樓盤(pán)還是整體，都要比菏澤房?jī)r(jià)高出一截。

得益于棚改貨幣化政策，近兩年部分三四線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱情高漲，但土地相對(duì)緊缺，造成房?jī)r(jià)快速上漲。在臨沂，去年以來(lái)部分熱點(diǎn)區(qū)域甚至出現(xiàn)千人排隊(duì)搶號(hào)、開(kāi)盤(pán)即售罄的現(xiàn)象。

為了遏制房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，去年11月底，臨沂發(fā)布《臨沂市人民政府辦公室關(guān)于在中心城區(qū)部分區(qū)域?qū)嵭行沦?gòu)商品住房限轉(zhuǎn)的通知》，通知提出，“自2018年1月1日起，對(duì)中心城區(qū)部分區(qū)域內(nèi)新購(gòu)商品住房實(shí)行限轉(zhuǎn)措施?！?/p>

其中，一限轉(zhuǎn)范圍為：蘭山區(qū)北城新區(qū)一期、二期、高鐵片區(qū)（22平方公里）區(qū)域范圍內(nèi)。二限轉(zhuǎn)要求：自2018年1月1日起，本地居民（具有臨沂市戶籍的居民）在該區(qū)域內(nèi)新購(gòu)買(mǎi)的商品住房（含二手住房）取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)滿2年后方可上市交易，非本地居民滿3年后方可上市交易。

今年4月，沂水縣也發(fā)布了一條限轉(zhuǎn)政策，“自2018年5月1日起，本地居民（具有本縣戶籍的居民）購(gòu)買(mǎi)的新建商品住房取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)滿2年后方可上市交易，非本地居民滿3年后方可上市交易?！?/p>

菏澤取消限售政策，讓很多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)和購(gòu)房者產(chǎn)生聯(lián)想：是不是樓市政策要從緊到寬松了？其他地市特別是省內(nèi)三四線城市是不是跟隨松綁？

臨沂樓市會(huì)跟風(fēng)嗎？

臨沂出臺(tái)限售政策，主要目的是為了打擊行業(yè)內(nèi)炒房投機(jī)行為，從而遏制房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。目前來(lái)看，包括蘭山區(qū)、河?xùn)|區(qū)價(jià)格均已相對(duì)穩(wěn)定，經(jīng)開(kāi)區(qū)、羅莊區(qū)今年房?jī)r(jià)迎來(lái)一波上漲，但在可以預(yù)見(jiàn)范圍之內(nèi)。

目前，北城三期、高鐵片區(qū)正在穩(wěn)步推進(jìn)，河?xùn)|片區(qū)“東進(jìn)”推進(jìn)也初見(jiàn)雛形。特別是在市政府主導(dǎo)下，高鐵片區(qū)通過(guò)招商引資在未來(lái)將落地幾個(gè)大項(xiàng)目，基于穩(wěn)定房?jī)r(jià)考慮，政府部門(mén)決策者會(huì)暫穩(wěn)房?jī)r(jià)，不會(huì)貿(mào)然取消限轉(zhuǎn)政策。當(dāng)然，不排除政府對(duì)于個(gè)別非熱點(diǎn)區(qū)域“因區(qū)施策”放開(kāi)限售限制。

不能否認(rèn)，菏澤取消限轉(zhuǎn)政策，會(huì)造成很強(qiáng)的示范效應(yīng)。“預(yù)計(jì)后續(xù)類(lèi)似政策放松的城市還會(huì)繼續(xù)增多，尤其是會(huì)從限售政策進(jìn)行松綁?！庇袠I(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為。

中原地產(chǎn)張大偉表示，

菏澤屬于一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的四線城市，雖然城市級(jí)別不高，但放松限售的象征性意義非常大。如果菏澤政策落地執(zhí)行，那么后續(xù)效仿的城市將非常多，在全國(guó)有90多個(gè)不同級(jí)別城市執(zhí)行了限售政策。如果按照菏澤城市的標(biāo)準(zhǔn)，全國(guó)起碼有30個(gè)城市以上有取消限售的可能性。

同時(shí)他也認(rèn)為，

從全國(guó)看，整體市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)平穩(wěn)表現(xiàn)，部分城市房?jī)r(jià)開(kāi)始明顯調(diào)整。樓市告別高燒，房地產(chǎn)調(diào)控再收緊加碼的市場(chǎng)基礎(chǔ)不存在。未來(lái)房地產(chǎn)政策將起到更多穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的作用。

同策研究院張宏偉認(rèn)為，

菏澤限售取消不具備效仿意義，甚至因輿論壓力限售取消極有可能終止。他認(rèn)為：一年的棚改量很大，市場(chǎng)好的階段交易活躍，但當(dāng)棚改降速貨幣化安置比例降低，市場(chǎng)迅速下滑，壓力山大，不得不取消應(yīng)對(duì)；朋友圈已經(jīng)刷屏，因輿論壓力限售取消極有可能終止；樓市調(diào)控“維穩(wěn)”仍然是基調(diào)，不可能松動(dòng)，尤其是一二線城市，不要亂猜想。

THE END

回想年初， 1 月 5 日，蘭州發(fā)文，取消郊區(qū)的限購(gòu)，松綁主城區(qū)的限購(gòu)（不再需要提供社?；騻€(gè)稅證明），同時(shí)用三年限售來(lái)取代原有的限購(gòu)。蘭州的松綁，沒(méi)有被叫停，但它也沒(méi)成為全國(guó)放松的信號(hào)。

年尾的菏澤，會(huì)不會(huì)被叫停，我們不知道。

到發(fā)稿時(shí)，沒(méi)有相關(guān)的最新消息

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