臨沂: 魯南商貿(mào)物流之城的樓市崛起
春節(jié)假期，小編返回家鄉(xiāng)山東省臨沂市，對家鄉(xiāng)的樓市情況進(jìn)行了一些了解。
一、城市概況
臨沂市，位于山東省東南部，是國務(wù)院批復(fù)確定的魯東南地區(qū)中心城市。截止2015年底，臨沂市轄3區(qū)9縣（3區(qū)：蘭山、羅莊、河?xùn)|；9縣：郯城、蘭陵、沂水、沂南、平邑、費縣、蒙陰、莒南、臨沭），另有臨沂高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、臨沂經(jīng)濟(jì)技術(shù)、臨沂臨港經(jīng)濟(jì)3個開發(fā)區(qū)，共計156個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處，3990個行政村，人口1124萬，是山東省面積最大和人口最多的城市。
臨沂，因臨沂河得名。古稱瑯琊、沂州，是東夷文化的核心發(fā)祥地；自西周至清，歷經(jīng)行政沿革和城市發(fā)展； 抗日戰(zhàn)爭及解放戰(zhàn)爭時期是沂蒙紅色革命根據(jù)地；1994年改置臨沂地區(qū)為地級臨沂市。
現(xiàn)今，臨沂市以商貿(mào)物流為經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，是著名的商貿(mào)名城和物流之都，是全國重要的物流周轉(zhuǎn)中心和商貿(mào)批發(fā)中心。2018年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值4717.8億元，增長7.33%，地區(qū)生產(chǎn)總值在青島、濟(jì)南、煙臺、濰坊、淄博、濟(jì)寧之后，位列山東省第7名。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值369.68億元，比上年增長3.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值2028.75億元，比上年增長7.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值2319.37億元，比上年增長7.8%。
另外，2018年全市人均可支配收入為25544.69元，比上年增長8.6%。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入35727.07元，比上年增長7.4%；農(nóng)村居民可支配收入13638.12元，比上年增長8.1%。
二、城市規(guī)劃
臨沂市區(qū)原中心為蘭山區(qū)，蘭山區(qū)一直是臨沂市經(jīng)濟(jì)大戶，發(fā)展基礎(chǔ)雄厚。
近幾年，臨沂市城市發(fā)展重心一為北城新區(qū)，當(dāng)?shù)厝烁?xí)慣稱之為南坊。北城新區(qū)東至沂河，西至祊河，北至北外環(huán)（長春路），南至祊河與沂河交匯口，總用地面積52.03平方公里。新區(qū)規(guī)劃定位為市級市政服務(wù)中心、文化中心、體育中心、商業(yè)副中心、高教科研區(qū)、濱水休閑度假區(qū)所在地，規(guī)劃期限為2003~2020年，發(fā)展規(guī)模為到2010年人口達(dá)到24萬人，建設(shè)用地27.7平方公里；到2020年，人口達(dá)30萬~36萬人，建設(shè)用地規(guī)模30~36平方公里。
截至現(xiàn)在，北城新區(qū)已入駐臨沂市政府、臨沂廣播電視臺、臨沂市博物館、臨沂市科技館、臨沂中心、銀座商城、頤高上海街等行政、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等機(jī)構(gòu)，新區(qū)發(fā)展已成一定規(guī)模。
臨沂市發(fā)展重心二為高新區(qū)。臨沂國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，2011年6月被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，致力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)高新區(qū)發(fā)展規(guī)劃為"一城八區(qū)"。"一城"是指打造臨沂未來生態(tài)科技城。"八區(qū)"是指電子信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)、新能源產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)、新材料產(chǎn)業(yè)園區(qū)、先進(jìn)裝備制造產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科技商務(wù)區(qū)、工業(yè)物流園區(qū)和生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)。現(xiàn)規(guī)劃面積192平方公里，下轄羅西街道、馬廠湖鎮(zhèn)兩個鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)，52個村居社區(qū)，總?cè)丝?6.8萬人。
臨沂市發(fā)展重心三為臨沂國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)?？刂泼娣e223平方公里，轄芝麻墩街道、梅埠街道、朝陽街道3個街道，118個村居，26萬人口，發(fā)展定位為"科技創(chuàng)新之區(qū)、現(xiàn)代工貿(mào)之區(qū)、名牌集聚之區(qū)、生態(tài)旅游之區(qū)、文明和諧之區(qū)"。2016年12月7日，臨沂經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)被列為第三批國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點地區(qū)。
2018年，臨沂市進(jìn)行了銀雀山片區(qū)、三里莊二期、羅莊區(qū)化武路片區(qū)（定位為以商住和商貿(mào)批發(fā)為主、以休閑娛樂體驗為特色的活力片區(qū)）、臨沂商谷片區(qū)（北至祊河南至雙嶺路、臨沂大學(xué)，東至祊河，西至京滬高速公路，規(guī)劃面積約15平方公里，主導(dǎo)商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)）等區(qū)域的規(guī)劃，并規(guī)劃3條軌道交通線路（地鐵1號線、2號線、3號線，總長81.1千米）。
三、城市樓市
（一）樓市政策：
2018年全國房地產(chǎn)調(diào)控政策由緊到松，房住不炒、因城施策為政策主基調(diào)。在此背景下，臨沂市對公積金政策及發(fā)展住房租賃市場進(jìn)行了政策調(diào)整。
公積金政策：2018年5月3日起，全市啟用新一代住房公積金綜合管理信息系統(tǒng)，對提取住房公積金償還住房公積金貸款政策進(jìn)行部分調(diào)整，即 提取方式由“劃入貸款賬戶沖抵貸款”改為“劃入提取人銀行存款賬戶”； 提取材料由“貸款發(fā)放銀行出具的貸款余額證明”改為“貸款發(fā)放銀行出具的1年內(nèi)的還款明細(xì)”；借款人及配偶提取總額不得超過1年內(nèi)的實際還本付息額。
住房租賃市場政策：2018年8月2日，臨沂市印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》（臨政辦發(fā)〔2018〕18號，以加快培育和發(fā)展住房租賃市場，積極培育租賃市場主體，多渠道增加租賃住房，加大政策支持力度，強化住房租賃監(jiān)督。
（二）一級土地市場
據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，2018年臨沂市共供應(yīng)土地73宗，供應(yīng)面積278.37萬㎡；居住用地供應(yīng)54宗，供應(yīng)面積224萬㎡。
2018年臨沂市土地成交59宗，成交面積229.83萬㎡；居住用地成交43宗，成交面積175.61萬㎡。
2018年臨沂市土地成交均價為287.28萬/畝，居住用地成交均價為342.65萬/畝；整體樓面地價1887元/㎡，兩者分別同比上漲61.01%和70.61%。
整體來看，2011~2014年臨沂市土地供求一直處于高位；2015年受政策及市場影響，明顯下降；2016年略有提升；2017~2018年持續(xù)下降。
分區(qū)域來看，北城新區(qū)雖為城市發(fā)展重心，但因區(qū)域占地有限，土地出讓面積并不多。2018年，市區(qū)土地出讓面積由多到少依次為蘭山區(qū)、河?xùn)|區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、羅莊區(qū)、北城新區(qū)。而從成交看，土地成交面積自多到少依次為高新區(qū)、蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、河?xùn)|區(qū)和北城新區(qū)。
另外，市區(qū)土地成交均價自2011年以來便緩步上升，2018年北城新區(qū)土地成交均價居首，均價878.13萬/畝，其次為蘭山區(qū)383.98萬/畝，后面依次為羅莊區(qū)266.29萬/畝，經(jīng)開區(qū)249.3萬/畝；河?xùn)|區(qū)200.4萬/畝；高新區(qū)各區(qū)域最低，為146.09萬/畝。
樓面地價自2011年以來也保持上升。2018年北城新區(qū)仍居首位，為5266元/㎡，蘭山區(qū)2011元/㎡，高新區(qū)1085元/㎡。
綜合而言，北城新區(qū)在價格方面遙遙領(lǐng)先，老城市中心蘭山區(qū)表現(xiàn)穩(wěn)定，高新區(qū)存在土地以價換量的狀況。
（三）二級住宅市場
2018年，臨沂市商品住宅成交以“去庫存”為整體基調(diào)，商品住宅成交均價呈現(xiàn)持續(xù)增長態(tài)勢，均價達(dá)到7919元/㎡。
2018年上半年全市商品房供應(yīng)面積緩步上升，下半年小幅下降；成交方面，2018年未能延續(xù)2015年以來的成交漲勢，出現(xiàn)下跌，成交面積為543.3萬㎡。
高層為成交業(yè)態(tài)首位，洋房熱度增加。
分區(qū)域來看，排名前三的商品住宅供應(yīng)區(qū)域為北城新區(qū)、羅莊板塊、經(jīng)開板塊；成交排名前三的區(qū)域同樣為北城新區(qū)、羅莊板塊和經(jīng)開板塊。商品住宅供應(yīng)與成交呈現(xiàn)正相關(guān)。
在區(qū)域成交價格方面，2018年，北城新區(qū)因自然地理優(yōu)勢及政府規(guī)劃優(yōu)勢，均價在10000元/㎡上下；東城新區(qū)成交均價在9000元/㎡上下。濱河板塊在8500元/㎡上下。成交均價較低的區(qū)域為經(jīng)開區(qū)板塊、羅莊板塊，南濱河板塊、河?xùn)|板塊、老城板塊的月度價格在6500元/㎡~8000元/㎡上下浮動。
? 熱門樓盤及新盤
據(jù)臨沂樂居信息，目前臨沂市熱門樓盤集中在北城新區(qū)、河?xùn)|區(qū)、蘭山區(qū)、經(jīng)開區(qū)；前十熱度樓盤均價從5500元/㎡~11000元/㎡不等。
? 一手住宅：
據(jù)臨沂相關(guān)房產(chǎn)媒體數(shù)據(jù)，截止到2019年2月12日，從樓盤數(shù)量看，蘭山區(qū)數(shù)量最多，為108個；其次為北城新區(qū)，為75個；羅莊區(qū)、經(jīng)開區(qū)、河?xùn)|區(qū)分列三四五，為45個左右。
價格方面，從各區(qū)最高價樓盤來看，蘭山區(qū)、北城新區(qū)、河?xùn)|區(qū)價格天花板較高。
平邑縣數(shù)據(jù)暫無統(tǒng)計，而樂居君通過走訪平邑縣詢問置業(yè)顧問，得知該縣在售樓盤3~5個，多由前兩年土地出讓開發(fā)，房源供貨充足，均價5500元/㎡左右；縣域內(nèi)優(yōu)質(zhì)樓盤為中國院子，在售洋房頂樓（9樓）均價7500~8000元/㎡，合院總價近300萬元/套。在樂居君踩盤期間，有3組客戶前來咨詢。
? 二手住宅：
據(jù)臨沂相關(guān)房產(chǎn)媒體數(shù)據(jù)，截止到2019年2月12日，從二手房套數(shù)看，蘭山區(qū)最多，北城新區(qū)緊隨其后，再次為河?xùn)|區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。蘭山區(qū)二手房當(dāng)以老城區(qū)房源居多；北城新區(qū)二手房投 資比重相對多一些。在價格方面，房天下和安居客數(shù)據(jù)，均顯示北城新區(qū)價格領(lǐng)先。
? 客戶群體及目的
從樂居君自身的感受來說，臨沂市區(qū)的房源客戶包括有三類：一是外省外地市在臨經(jīng)商者。臨沂市作為商貿(mào)物流城市，一直以來吸引了不少外地人口（比如浙商）聚集，另外省內(nèi)其他地市人口也有來臨發(fā)展者。二是縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口。在臨沂市區(qū)附近的費縣、平邑縣、沂水縣，好樓盤價格與市區(qū)房價相差不大，不少人出于城市配套考慮選擇市區(qū)置業(yè)；另外，臨沂市區(qū)周邊一些村鎮(zhèn)進(jìn)行拆遷，也刺激了一部分人選擇市區(qū)。三是老市區(qū)人口住房改善。
從置業(yè)目的來看，剛需、改善及投 資三者皆有。據(jù)置業(yè)顧問介紹，縣城樓市（比如平邑縣）改善型客戶在2015~2017年間經(jīng)歷一波高潮，現(xiàn)階段多為剛需。
樂居君一位同學(xué)2015年購置婚房后沒多久，便投 資了一套房產(chǎn)；而另一位親友，則在近期又以15000元/㎡的均價入手了北城新區(qū)的某學(xué)區(qū)房。
? 開發(fā)商入駐
臨沂市市區(qū)開發(fā)商包括保利、碧桂園、中南、魯商、恒大、綠城、新城、銀盛泰、中梁、華潤、榮盛等一二線品牌房企，另外也有臨沂市奧正、山東省開元置業(yè)、阜豐置業(yè)、地王集團(tuán)、天元集團(tuán)、儒辰集團(tuán)等房企。
縣域里面，以平邑縣為例，平邑縣房企開發(fā)商名氣則比較小，比如萬城（在平邑縣已打造3個藍(lán)鉆系列樓盤，現(xiàn)今中國院子開發(fā)商，是平邑縣樓盤數(shù)量最多的開發(fā)企）、儒辰、大潤民（平邑商場老大）、冠魯（平邑縣建筑老大）。從置業(yè)顧問處了解，去年全縣出讓土地2宗，曾引得碧桂園等幾家房企爭奪。
? 樓市預(yù)判
2019年下半年，臨沂市魯南高鐵即將貫通，屆時將連接濟(jì)南、濟(jì)寧等省內(nèi)城市，這將成為一個利好消息。
2018年，世聯(lián)行濟(jì)南公司臨沂分公司成立。知名代理公司進(jìn)駐臨沂，也從另一方面說明臨沂的樓市潛力有待挖掘，畢竟臨沂市坐擁全省最多人口、全省最多面積。
另外，臨沂人受齊魯儒家思想影響，重桑梓重安居重家族延續(xù)，積極響應(yīng)二胎政策。買房結(jié)婚生二胎，始終是當(dāng)?shù)厝吮容^傾向的生活理念。
再者，臨沂市境內(nèi)城鎮(zhèn)化社區(qū)改造工作仍在持續(xù)，補償?shù)轿惶幙纱呱慌蛻舻馁徺I力。
在周邊親友看來，臨沂市的房價短時間內(nèi)不會下跌，甚至還會上漲。
置業(yè)顧問則認(rèn)為，2018年下半年樓市有所趨冷，各售樓處為吸引客戶采用了不少優(yōu)惠手段，比如打折、交X萬抵Y萬、買房送車位等；房價暴跌可能性不大，但會維持穩(wěn)定的水平。如果從自住剛需角度買房，還是適合出手。
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