銀行員工不會告訴你: “還房貸”有4大技巧, 掌握了或能省出一輛車
隨著房價(jià)越來越高，我們需要付出更多的努力才能考慮買房的事。當(dāng)你湊足首付款，買到屬于自己的房子后，確實(shí)是一件值得慶祝的大事。但這僅僅是人生的第一步，因?yàn)槟氵€要面對長達(dá)20到30年的還房貸生涯。在剛開始的時(shí)候，我們可能還要節(jié)衣縮食，隨著收入慢慢增加，經(jīng)濟(jì)條件好轉(zhuǎn)，我們身上的壓力才能緩一緩。
還房貸，普通人一般只知道房貸利率是多少，還款期限是多長。但你知道除了“我們聽之任之按照銀行的要求還房貸”外，還有其他還房貸技巧嗎？事實(shí)上，如果多了解一下，我們在還房貸上還大有文章可做！有的名詞可能有的人從來都沒有聽說過。本文經(jīng)與專業(yè)人士了解，從房貸利率選擇、房貸還款方式處理等方面介紹，如果運(yùn)用得當(dāng)?shù)脑?，或能省出一輛車的錢。
1.雙周供
雙周供，指的是你的房貸還款時(shí)間由此前一個(gè)月還一次，改為兩周還一次，每一次還款金額是月供的一半。雙周供顯著特點(diǎn)就是縮短了還款周期，還款頻率提高，你的還款本金快速減少，還款總額也得到減少，從整個(gè)還款周期來看，雙周供比月供還貸的利息少出一大截。這種還款方式，特別適合工作、收入穩(wěn)定的群體。
舉例：假如你按揭房貸50萬元，按揭周期是30年，房貸利率為6.12%，選擇月供還款金額約3000元，選擇雙周供，每兩周還款額度約1500元。因還款次數(shù)增加，本金快速減少，還款期內(nèi)最終少約11.5萬元利息，節(jié)省利息近20%，事實(shí)上，采取雙月供還房貸，其周期還大幅縮減，由原來30年，縮短為24.7年。是不是提前省下一輛小汽車的錢。
2.轉(zhuǎn)按揭
轉(zhuǎn)按揭，簡單的說就是將你還處在按揭的房屋再次進(jìn)行轉(zhuǎn)賣，或者是說無力支付剩下來的月供，申請變更還貸期限。運(yùn)用到現(xiàn)實(shí)還貸中，我們也可最大化的幫助自己省錢：可通過新貸款的銀行幫助你找擔(dān)保公司，還掉原來貸款銀行欠的所有房貸，然后在新貸款銀行重新辦理貸款手續(xù)。
舉例：比如此前你在銀行辦理的房貸利率是上浮10%，現(xiàn)在你看到一家房貸利率只有9折的銀行，那么你完全可以選擇辦理轉(zhuǎn)按揭，重新在新貸款銀行辦理房貸按揭。這里要注意的是，轉(zhuǎn)按揭辦理會產(chǎn)生一些費(fèi)用，比如說評估費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、抵押登記費(fèi)、公證費(fèi)等等。不過，我們也經(jīng)?？吹揭恍┿y行為吸引客戶，往往會推出各種優(yōu)惠活動，比如會省掉擔(dān)保費(fèi)這筆最大的成本支出，除此之外，其他所有雜七雜八的費(fèi)用也只需幾百元就可搞定了。這么算下來，差距10-20%的利息，差不多也是一個(gè)普通家庭1-2年的收入。
3.固定與浮動利率轉(zhuǎn)換
固定房貸利率，已經(jīng)推出10多年了。在利率處于上升通道時(shí)，固定房貸利率具有很大優(yōu)勢，不受加息影響。反之，如果遇到利率處于下行通道，固定利率又比較吃虧。固定房貸利率比較適合家庭預(yù)算固定的家庭，不會因?yàn)槔噬仙黾舆€貸壓力。浮動利率比較適合存款尚可，不會因?yàn)槔噬仙绊懙缴畹募彝ァ?/p>
當(dāng)前，很多銀行推出了房貸固定利率與浮動利率互相轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)。一般說來，辦理浮動利率轉(zhuǎn)變?yōu)楣潭ɡ?，不會收取任何違約金和手續(xù)費(fèi)。而對于辦理固定利率轉(zhuǎn)為浮動利率的借款人來說，在辦理固定利率一年后，可繳納一定違約金，從而可申請辦理固定利率轉(zhuǎn)浮動利率房貸。另外，如果在辦理固定利率5年后，可以免收違約金。當(dāng)然，每家銀行規(guī)定有所差別，辦理時(shí)需要具體咨詢下所在銀行。
4.提前縮短還款期限
還房貸主要有兩種方式，一是等額本金，二是等額本息。對于大多數(shù)老百姓來說，考慮到家庭收入情況，往往會選擇等額本息還款方式。一般說來，等額本息還款方式還款時(shí)間超過1/2，等額本金還款方式還款時(shí)間超過1/3，再選擇提前還貸的意義就不大，原因就在于，你已經(jīng)還掉了大部分利息，特別是我們常用的等額本息還款方式，剩下的一半時(shí)間大部分還的是本金。
在上面的時(shí)間內(nèi)，如果你手中不斷有積累閑錢，準(zhǔn)備提前還房貸。這里最重要的需要注意一點(diǎn)，那就是在提前還掉部分房貸后，應(yīng)選擇縮短房貸還款期限，而不是減少房貸月度還款額度。原因就在于，銀行收取利息的主要依據(jù)是根據(jù)貸款金額占據(jù)銀行時(shí)間成本來核算的，不同的時(shí)間貸款期限所對應(yīng)的利率檔次差別很大，貸款時(shí)間越短也有可能歸入低利率檔次，這樣可以大幅節(jié)省利息支出。
看完以上還房貸技巧，你是不是茅塞頓開？我們有時(shí)候就是怕麻煩，只要根據(jù)自己實(shí)際情況，方法運(yùn)用得當(dāng)，可以幫助自己剩下不少的開支。四種還房貸技巧，你掌握了嗎？如果還有疑問，歡迎留言。
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