“還房貸”別做“傻事”! 銀行員工透露: 做這8件事都是在白送錢
根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)顯示，截止到2018年底，全國(guó)住房貸款余額達(dá)到25.75萬(wàn)億，按照目前5千多萬(wàn)有住房貸款的房子來(lái)算，每套房的平均貸款額超過(guò)50萬(wàn)。即使如此，我們購(gòu)房者還是樂(lè)于貸款，原因在于一是資金實(shí)力不夠；二是貨幣貶值壓力。有專家指出，住房按揭貸款是一個(gè)普通人一生中能夠從銀行貸出來(lái)的最大筆資金，可以說(shuō)是福利，建議最大限度地利用好。
事實(shí)上，住房按揭貸款操作是一項(xiàng)比較專業(yè)的知識(shí)，對(duì)于外行人來(lái)講，由于我們不懂里面的門門道道，在房貸申請(qǐng)時(shí)以及房貸償還過(guò)程中，不少人也吃過(guò)不少虧。銀行一線員工透露：做這8件事都是在白送錢，甚至連“房奴”的資格都失去了，下面我們一起來(lái)看看：
1.在房貸申請(qǐng)之前，妥善處置借款人的收入和征信
收入，是銀行審核和發(fā)放房貸的最重要參考依據(jù)，是對(duì)你還款能力作出評(píng)測(cè)。一般情況下，銀行要求你的收入不能低于月度還款額的兩倍，比如你申請(qǐng)每月房貸還款額是5000元，那么借款人的收入不能低于10000元，這主要是確保你有能力支付房貸。當(dāng)然，如果本人收入達(dá)不到銀行審核要求，也可以將你的配偶或者父母納入共同借款人，從而獲得貸款資格。
征信，是申請(qǐng)房貸必選項(xiàng)。除少部分銀行外，大都對(duì)個(gè)人逾期還款作了次數(shù)限制，不能超過(guò)3次。個(gè)人征信是否有問(wèn)題，借款人可以到人行網(wǎng)上征信系統(tǒng)或者市內(nèi)人行征信大廳查詢。有一種情況，如果你在近3個(gè)月內(nèi)辦下來(lái)信用卡或者貸款，說(shuō)明你的征信沒有問(wèn)題。如果我們發(fā)現(xiàn)自己的征信有問(wèn)題，需要聯(lián)系到所在銀行消除，避免房貸審核被卡住。
2.每月留足到賬時(shí)間，以免產(chǎn)生逾期還款記錄
在買房辦理住房按揭貸款時(shí)，我們會(huì)跟銀行簽訂一個(gè)還款協(xié)議，協(xié)議中明確約定了借款人的還款時(shí)間，這個(gè)時(shí)間不是打款時(shí)間，而是到賬時(shí)間。在現(xiàn)實(shí)中，出現(xiàn)還款逾期往往是因?yàn)殂y行系統(tǒng)問(wèn)題，跨行之間也存在結(jié)算滯后問(wèn)題，你當(dāng)天打款不一定當(dāng)天到賬，如果銀行在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒扣到款，你就出現(xiàn)逾期違約一次。對(duì)于我們借款人來(lái)說(shuō)，沒必要心疼兩三天資金利息，正確的做法是在每月還款截止時(shí)間至少提前兩天打款。如果真出現(xiàn)了非本人意愿到賬情況，應(yīng)及時(shí)與銀行對(duì)接人聯(lián)系說(shuō)明情況，千萬(wàn)不要置之不理。
3.不要隨意動(dòng)用個(gè)人公積金賬戶上的錢
公積金貸款由于利率低，特別受到職工家庭的喜歡，目前公積金貸款利率僅3.25%，相對(duì)于商業(yè)貸款百分之5點(diǎn)幾、六點(diǎn)幾，簡(jiǎn)直不要太劃算，只是苦于額度有限，如果你不使用公積金貸款，等于是在白送銀行錢。在現(xiàn)實(shí)中，我們很多人由于工作的原因，賬戶累計(jì)了一大筆錢，擔(dān)心貶值，就希望把款子取出來(lái)用在“刀刃上”。本身做法沒有錯(cuò)，但這里要提醒一點(diǎn)，如果你有購(gòu)房打算，并且希望使用公積金貸款，那么你就不要隨意動(dòng)用公積金賬戶上的錢，因?yàn)椴簧俪鞘性趯徍斯e金逐月還貸時(shí)，會(huì)要求公積金賬戶上有12個(gè)月繳存額度，否則就批不下來(lái)。
4.拒絕任何形式的斷供
還房貸是一個(gè)持久戰(zhàn)，在此過(guò)程中，誰(shuí)也不能確保家庭不發(fā)生點(diǎn)什么事，或者突發(fā)狀況，經(jīng)濟(jì)上的壓力必然會(huì)影響到房貸還款。這里要提醒一點(diǎn)的是，無(wú)論發(fā)生什么情況，盡力不要產(chǎn)生斷供。原因很簡(jiǎn)單，征信系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)是大勢(shì)所趨，在今后的社會(huì)上，良好的信用是立身之本。遇到短期的困難，盡量通過(guò)家庭朋友解決。如，部分城市允許提取直系親屬公積金解決還貸的燃眉之急。如果所有的法子都用過(guò)了還是不行，建議與貸款銀行溝通，爭(zhēng)取協(xié)商延期還款時(shí)間問(wèn)題，千萬(wàn)別不管。
5.不建議提前還貸的3種情況
從貨幣趨勢(shì)和本息構(gòu)成因素考慮，3種情況不建議提前還款：一是等額本息，還款時(shí)間已經(jīng)超過(guò)整個(gè)還款周期的1/2，因?yàn)槭Ｏ碌暮蟀氤讨饕潜窘疬€款，前半程利息大部分已經(jīng)還掉；二是等額本金，因?yàn)檫€款額和利息均是前高后低，還款時(shí)間已超過(guò)1/3就沒必要提前還；三是已享受到不錯(cuò)的利息折扣，比如在樓市處于買方市場(chǎng)時(shí)，往往有各種利率優(yōu)惠政策，如果我們提前還貸，那么再買房，眼下是享受不到這個(gè)優(yōu)惠的，相當(dāng)于白送銀行錢。
6.注意銀行利率變化，及時(shí)打足扣款金額
我們的房貸利率不是一成不變，它會(huì)隨著央行對(duì)商業(yè)銀行利率的調(diào)整而變化，那么就產(chǎn)生了月供金額的變化。對(duì)于我們處在還貸期的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果央行調(diào)整基準(zhǔn)利率，房貸利率在次年的1月1日也會(huì)跟隨調(diào)整，有按揭房貸的群體應(yīng)關(guān)注這個(gè)窗口期，如果是利率調(diào)高，我們的月供款也會(huì)相應(yīng)提高，此時(shí)我們要足額打款，以防止出現(xiàn)扣款不足而產(chǎn)生違約。
7.按揭房貸20年還是30年需因情況而定
不少人在糾結(jié)房貸是20年好，還是30年好？這個(gè)真沒有統(tǒng)一答案，主要還是要根據(jù)個(gè)人的經(jīng)濟(jì)狀況來(lái)定。舉個(gè)例子，按照現(xiàn)在全國(guó)平均房貸利率算，商貸100萬(wàn)，貸款20年相比貸款30年利息總額少約33萬(wàn)，兩者之間的月度還款金額分別為5300和6500，針對(duì)這個(gè)例子，一般來(lái)說(shuō)，按照收入高于還款額2倍原則，如果家庭月收入低于1.5萬(wàn)，建議采用30年期貸款的家庭經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)較小，如果收入高過(guò)1.5萬(wàn)，則可以選擇20年期。如果我們有超過(guò)房貸利率的資金增值渠道，選擇長(zhǎng)時(shí)間的房貸期更為適宜。
8.結(jié)清所有房貸后，需及時(shí)解除房屋抵押
還完所有房貸后，借款人憑身份證和解壓手續(xù)到個(gè)貸相關(guān)部門領(lǐng)取《解押通知單》以及《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，最后帶著上述材料到產(chǎn)權(quán)交易中心辦理房子解壓手續(xù)。銀行人士也提醒我們，這是還完房貸的最后一步工作，需要及時(shí)辦理，否則會(huì)影響到這套房產(chǎn)未來(lái)正常上市交易。最后，恭祝您脫離“房奴”生涯。
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