65萬(wàn)的房子首付35萬(wàn), 貸款30萬(wàn), 5年后要賣(mài)多少錢(qián)才不虧本?
要看會(huì)不會(huì)虧本，我們就要先計(jì)算這套房子的所有成本。
首先我們假設(shè)這是首套房，如果是用公積金貸款利率是3.25%，那么貸款30萬(wàn)30年，采用等額本息還款總利息是17萬(wàn)，每個(gè)月還款1305元，5年的時(shí)間就總共要還5*12*1305=78300元，采用等額本金還款總利息是14.66萬(wàn)，每個(gè)月要還1645元，5年總共還款98700元。
如果是采用商業(yè)貸款的話(huà)，按照2019年2月份首套房平均利率5.63%來(lái)計(jì)算，貸款30萬(wàn)30年的，等額本息還款總利息是32.2萬(wàn)，每個(gè)月要還款1727元，5年的時(shí)間總共要還5*12*1727=10.3萬(wàn)，采用等額本金還款總利息是25.4萬(wàn)，每個(gè)月要還2240元，5年時(shí)間總共已還5*12*2240=13.44萬(wàn)。
還有就是我們首付35萬(wàn)的機(jī)會(huì)成本，如果這35萬(wàn)沒(méi)有買(mǎi)房的話(huà)，存銀行按照民營(yíng)銀行5年定期存款利率5.45%來(lái)計(jì)算，5年總的利息是5*5.45%*35萬(wàn)=9.5萬(wàn)。再加上從交房那天開(kāi)始就要交物業(yè)費(fèi)，以每個(gè)月200元為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，5年的物業(yè)費(fèi)就是1.2萬(wàn)。
當(dāng)然房子買(mǎi)回來(lái)也可以收房租，但是也要看買(mǎi)回來(lái)的是毛坯房還是精裝房，如果是毛坯房最簡(jiǎn)單的裝修也要六七萬(wàn)，而65萬(wàn)的房子每個(gè)月能租個(gè)1000元也算不錯(cuò)了，算下來(lái)5年的租金和裝修費(fèi)差不多，等于沒(méi)賺錢(qián)。假如是精裝房的話(huà)，按照每個(gè)月1000元租金，5年的房租收入有6萬(wàn)元。
而對(duì)于提前還款有的銀行是要收1%到3%的違約金，個(gè)別銀行是不收違約金的，所以這個(gè)成本我們就不做考慮。賣(mài)房也要中介費(fèi)和房產(chǎn)交易稅再加上契稅維修金等費(fèi)用就算作是2萬(wàn)。
那么如果是公積金貸款話(huà)是總的成本在有租金的情況下最低是14.53萬(wàn)，沒(méi)有租金情況最高是22.57萬(wàn)。所以公積金貸款的話(huà)，這套房最低要賣(mài)79.53萬(wàn)或者87.57萬(wàn)才能保本，具體要看有沒(méi)有租金收入和采用什么樣的還款方式。
如果是商業(yè)貸款的話(huà)，總的成本在有租金的情況下最低是17萬(wàn)，沒(méi)有租金最高是26.14萬(wàn)。所以商業(yè)貸款的話(huà)，這套房最低要賣(mài)82萬(wàn)或者91.14萬(wàn)才能保本，具體也是要看有沒(méi)有租金收入和采用什么樣的還款方式。
綜上所述，65萬(wàn)的房子，5年后房?jī)r(jià)最低也不能低于80萬(wàn)，否則這就是虧本，當(dāng)然具體還要根據(jù)實(shí)際情況來(lái)看，有可能你賣(mài)90萬(wàn)也還是虧本的。
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