深度解析: 山東三四線樓市的未來!
2018年年底，房價在全國樓市調控寒冬中好不容易放緩腳步，這時候有一個城市卻悄悄放開了限售，此徑一度引發(fā)媒體熱議，稱其為打響樓市調控放松第一槍的「叛逆者」，它就是山東菏澤。
此后山東淄博、日照、威海、德州等城市越來越被人們所熟知，它們成為了中國三四線城市的典型。
在這兩年中，這些城市的房價表現(xiàn)一點也不比一二線差，尤其是名不見經(jīng)傳的泰安、威海成為了中國首批房價漲過萬元的三四線城市。
那么它們到底為何而漲，在全國調控政策的影響下，為何如此著急松綁？這些三四線城市未來到底有沒有希望？這是很多讀者都想得到的答案，今天由子木為大家逐一揭曉。
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動因
那么是什么托起山東三四線城市的房價呢？
有人說是因為經(jīng)濟。山東是北方經(jīng)濟第一大省，經(jīng)濟增速高，當?shù)厝擞绣X，長年積累了大量的購房需求。然而事實上，這兩年山東經(jīng)濟的發(fā)展并不順暢，且因為產(chǎn)業(yè)結構偏于低端工業(yè)化，人均收入沒有得到有效提升，不足為證。
還有人說是因為人口，山東人口接近一個億，住房需求量巨大。但事實上，人口不單要看基數(shù)還要看「凈流入量」。數(shù)據(jù)顯示，2018年在全國人口「凈流出量」排行上，山東位列第二，山東這些年對外地人口的吸引力在逐年下降，只有青島、濟南、煙臺這幾個城市能勉強穩(wěn)住人口，所以人口帶動購房需求也是站不住腳的。
不是經(jīng)濟也不是人口，那么山東三四線這波大牛市到底源于何處？答案很簡單，就是耳熟能詳?shù)摹肛泿呕锔摹梗?/p>
「貨幣化棚改」是催升三四線房價的一劑猛藥，山東表現(xiàn)得最為極致。從2015年到2018年，山東棚改規(guī)模一直都是高速猛增，而且一直穩(wěn)居全國第一，更有菏澤這樣的棚改大戶全國聞名。
大規(guī)模的棚改，以及對貨幣化安置的鼓勵導向（如之前貨幣化安置還有獎勵），催生了一大片拆遷戶。
昨日還窮的叮當響，今日便手握重金。手里拿著這么多錢干什么用？一看樓市這么紅火，自己還沒地方住，就只能填補積蓄再買住房，以此，一波接一波棚改促發(fā)的購房需求帶動山東房地產(chǎn)市場一路飄紅，銷售規(guī)模從2016年就突破1億平米，2018年更是高達13454.7萬平米。
（山東各城房價排名）
山東三四線棚改規(guī)模之巨，時間之長，在中國歷史上都是絕無僅有的存在。而在此基礎上，房價跳漲搭筑起高高的「入城門檻」也讓城市周邊的人望而生畏。城鎮(zhèn)化的道路或明暢或艱難，只能留給歷史予以證明。
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時機
如果棚改貨幣化政策是山東三四線城市房價上漲的主動力，那么，何時買房的判斷標準就相對很容易了，只需關注棚改政策的方向即可。
在2019年2月份的山東省政府工作報告中，我們得到了答案。政府是這樣回復的：
推進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，加快培育住房租賃市場，發(fā)放住房租賃補貼3萬戶以上，開工改造棚戶區(qū)21萬套，改造老舊小區(qū)20萬戶，繼續(xù)做好既有多層住宅加裝電梯試點工作。
2018年高達84.3萬套，而今年竟然是21萬套！下調力度不僅是腰斬，簡直是「冰剎」。這不是事態(tài)的偶然，而是歷史的必然。
一是，狂野永遠不是正途。在2018年年中，國開行把地方棚改權限收回，而且審批力度加嚴了好幾個層次。是因為這兩年的棚改，導致很多貧困縣的房價突破萬元，地方政府負債居高不下，且地方為了業(yè)績，甚至把爛尾盤劃為棚改項目，導致資源的極大浪費，失去了城鎮(zhèn)化的初衷。棚改可以有效去庫存，但反作用也會吞噬成果。
二是，凡事一定會有終點。數(shù)據(jù)顯示，僅2015—2018年山東就棚改了260萬套住房，城市面貌已經(jīng)得到很大提升，多個城市市區(qū)出現(xiàn)「改無可改」的現(xiàn)狀，再大刀闊斧地撥款改造，一定會破壞市場平衡。
對于山東三四線城市來講，棚改對于房價，就像是承重墻之于房屋。棚改結束了，房價也就結束了。這個從之前的數(shù)據(jù)也能看得出來。例如淄博，在2018年，淄博新房全年網(wǎng)簽量在4萬套左右，而在2017年，淄博全年的網(wǎng)簽數(shù)量達到了5.7萬套，整整少了1.7萬套，可謂腰斬。即使3月小陽春都無法拉升行情。類似的情況還有菏澤、德州、濰坊等等。
（2018-2019年淄博房價趨勢）
山東三四線下半年的趨勢很明顯，大都是「有價無市，橫盤陰跌」。所以山東三四線城市的購房者不必著急上車，等房價回落，房貸利率下調后再做打算。至于山東三四線城市的房價跌到何時，還要看這個城市對于房價的偏離程度。而在這個層面上，就要關注真正的經(jīng)濟和人口趨勢了。
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經(jīng)濟
經(jīng)濟是衡量一個城市的重要指標，可衡量山東三四線城市房價的偏離程度，也可以作為這個城市的房價是否有未來的重要依據(jù)。下面是我整理的山東各城市2018年的經(jīng)濟表現(xiàn)，我們從宏觀到微觀去探索。
實話說，山東區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展很難說。因為它不同于西北部區(qū)域，一弱俱弱。山東的經(jīng)濟體量并不小，是北方經(jīng)濟第一大省，但是山東各市的經(jīng)濟長期屬于一種「高度和諧」狀態(tài)。所謂高度和諧，就是過于中規(guī)中矩，今年和去年差不多，去年又和前年差不多，毫無經(jīng)濟亮點。
我們都知道，2018年中國經(jīng)濟GDP整體增速為6.6%，以此為及格線，我們看到
年度經(jīng)濟成績高于及格線的地級市有：青島7.4%，濟南7.4%，臨沂7.3%，威海6.7%，德州6.7%，菏澤7.9%，日照7.3%，萊蕪7.2%，合計8座城市；
年度經(jīng)濟成績低于及格線的地級市有：煙臺6.4%，濰坊6.5%，淄博6.1%，濟寧5.8%，東營4.5%，泰安5.7%，聊城5.4%，濱州1.5%，棗莊4.3%，合計9座城市。
要是以數(shù)量為參考值，8城及格，9城不及格，勉強中規(guī)中矩，但你仔細剖開會發(fā)現(xiàn)，像煙臺、濰坊、淄博這些大體量經(jīng)濟的全部低于及格線，而像日照、菏澤這些小經(jīng)濟體量城市反而高于及格線，所以在發(fā)展質量上，山東省經(jīng)濟并不順暢，讓人堪憂。
至于原因，眾說紛紜，有的說產(chǎn)業(yè)結構不更新，都高科技時代了，山東還是工農業(yè)支撐。有的說山東「官本位」，留不住人才，而且私營企業(yè)在這片土地上無法發(fā)揚光大……
在我看來，這些都是較小的因素，主因還是山東城市之間缺乏有效協(xié)作，一個省份沒有絕對核心的龍頭老大，大家各自為營，誰都不服誰，對外自然沒有任何吸引力。城市發(fā)展到中期后，無論是國外還是國內，都必須以「城市群」協(xié)作發(fā)展才能得到更好的機會。
當然值得慶幸的是，去年年底濟南“吞并萊蕪”的政策抉擇，也充分說明了山東省政府想明白了這點。在強省會時代，濟南作為山東的核心，是必須予以高度重視的。等到濟南打造成功，筑巢引鳳，其他周邊的城市才能根據(jù)自身不同的優(yōu)勢劣勢，完成短板的彌補。
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趨勢
我們再分城市看經(jīng)濟發(fā)展趨勢。
(2018年山東各市經(jīng)濟排名)
為此，我特地把十年前的數(shù)據(jù)調了出來，和當下做充分的對比。2008-2017年，山東菏澤以外各市GDP全國排名變化情況分別是（變化由小到大排名）。
泰安上升3位，青島下降4位，煙臺下降4位，濟南下降5位，聊城下降5位，濰坊下降6位，濟寧下降6位，臨沂下降7位，淄博下降11位，德州下降11位，日照下降14位，威海下降18位，濱州下降19位，東營下降21位，棗莊下降29位，萊蕪下降38位。
十年時間，山東省17個地級市中，除了2個地級市（菏澤、泰山）全國GDP排名實現(xiàn)了上升外，其余15個地級市全部下降。像青島、煙臺、濟南這樣下降位數(shù)在5位之內的城市，我們還可以理解為是因為過去十年間中西部強省會成都、武漢、長沙等成崛起所致，可以體諒。
但是，十年全國排名下降二十多位，甚至三十多位的城市，有什么理由能夠搪塞得過去？這無疑是過去十年區(qū)域經(jīng)濟經(jīng)濟發(fā)展的巨大潰敗。
當然分析山東省三四線城市，還需要把范圍縮小到山東省內。我們來看這些城市的差別。
在山東省內我們會發(fā)現(xiàn)，北部城市強于南部，東部城市強于西部。尤其是魯南的棗莊，和魯北的濱州。濱州屬于經(jīng)濟體量低且增速慢的邊緣性城市，2018年濱州的經(jīng)濟增速為1.5%，在中國都屬于倒數(shù)，未來基本沒有任何崛起的可能性，屬于第一批被淘汰的對象。
而棗莊，位于最南部，旁邊是臨沂和濟寧，不但享受不到大城市帶來的產(chǎn)業(yè)幫助，反而還會遭到人口和資源的反向虹吸，和濱州情況相差無幾。
其次是魯南的菏澤和臨沂。臨沂和菏澤同屬于人口大市，高達千萬，由于長年產(chǎn)業(yè)遲鈍，人均收入上可謂患難兄弟，墊底省內。但是這兩個城市這些年都很努力，不斷用人口優(yōu)勢打造產(chǎn)業(yè)基礎，升級改造。
其中臨沂在這兩年的經(jīng)濟發(fā)展中表現(xiàn)的格外突出，它最大的一個亮點是建立了全國最大的一個商貿物流市場，畢竟，臨沂可是物流之都。不僅實現(xiàn)了大幅度的增長，更是成為了名副其實的全國第一大商貿物流市場。通過企業(yè)的轉型和升級，新舊功能的轉換和節(jié)能減排，臨沂的經(jīng)濟結構和以往相比有著非常大的變化。工業(yè)也向中高端邁進。
目前臨沂房價6487元/平米，在上波行情里并沒有大幅度炒作，房價非常健康。未來還會有一定的增幅。
而菏澤雖然經(jīng)濟增速高，但相對于臨沂來說，更多是由房地產(chǎn)拉動的。從2018年頻登新聞頭條可以看出，菏澤對于房地產(chǎn)的渴求程度。菏澤目前房價為5461元/平米，被炒高的區(qū)域的房價會回落一段時間，但空間不會太大。畢竟千萬人口，5000多的房價并不算高。
再有就是濟寧。濟寧的情況和臨沂差不多，其房價在7000左右，人口800多萬，經(jīng)濟體量為中靠前，在上波樓市中，沒有并大幅度炒高，相對于2015年，每平米上漲價格為2000元。
我們再看魯西。
魯西和濟南接壤的聊城，2018年的GDP僅為3125億元，人口也少，僅為635萬元，但房價卻直追上萬元，其主要置業(yè)群體是本地局面和下轄縣市購房者，作為三線城市，收入水平一般，但房價快速上漲，動輒30多萬的首付款和高額的月供讓不少人望而卻步，再者2018年之前需求釋放，目前市場需求減弱，觀望情緒逐漸濃厚，價格承壓。
預計接下來的一段時間會再度回落，直至跌到基本面。
然后是德州，德州的產(chǎn)業(yè)一般，2018年的經(jīng)濟增速較快，但和菏澤一樣屬于典型的房地產(chǎn)型經(jīng)濟，緊挨濟南容易被虹吸，且目前房價達到8000元/平米，較高，預計會有一段長時間的橫盤。
東營，資源型城市。勝利油田作為東營市的納稅大戶，對東營市經(jīng)濟增長有較大貢獻，從而也使得房地產(chǎn)這一國民支柱產(chǎn)業(yè)在東營市的影響力大大降低。從短期看，由于棚改因素導致購房需求集中爆發(fā)，顯得后勁不足；但是中長期看，積極向好是大趨勢，目前恒大、綠城、萬達、碧桂園等龍頭房企已相繼進入東營，更有持續(xù)扎根東營的勢頭。
但是這個城市人口太少，且為資源型產(chǎn)業(yè)，無法吸引外來人口，房價很容易達到天花板，沒有投資屬性。但房價為7488元/平米，相對健康，不會下落。
日照和威海。日照緊鄰青島，人口很可能北青島虹吸，且經(jīng)濟體量小，不具備高端制造業(yè)的建設基礎。房價在之前被青島影響太高，達到8818元/平米，未來太過迷茫，一定會回落。而威海主打環(huán)境資源，可以肩當中國的養(yǎng)老院，甚至可以和三亞媲美。房價雖高，達到9521元/平米，但是下落空間不會太大，畢竟這是長遠性需求，房產(chǎn)可投資。
淄博經(jīng)濟位列第5，增速中等偏上，在上波周期中炒作有些嚴重。從2018年就可以看出其市場情緒波動非常大：年初房價呈漲勢，但市場沒有房源；年末房價縮水，市場房源充足，但多數(shù)購房者都在觀望。很多營銷中心冷冷清清，每天僅一兩組客戶到訪，去化非常慢。許多項目騎虎難下，因年初對市場預期較好，開盤定價較高，市場下行后，價格卻難以下調，只能靠“暗降”和渠道“拉客”。
淄博的人口較少，而且未來會在強省會政策下被濟南虹吸而去。所以此階段的房價只能說得上是托底值。
最后說一下濰坊。濰坊是我最看好的城市，經(jīng)濟排名第4，且發(fā)展勢頭良好。最主要房價較低，僅為6373元/平米，人口也不少，達到940萬。
雖然在2018年下半年受棚改貨幣化安置比例大幅下行的影響，部分項目去化套數(shù)大比例下降，房價也出現(xiàn)調整，其中某些小開發(fā)商推出首付分期等營銷活動，但是效果并不顯著。短期壓力不可避免，但受益于城市整體規(guī)劃的向好及發(fā)達工業(yè)、農業(yè)的支撐，經(jīng)歷此輪調整后，社會普遍對濰坊后期的發(fā)展更加看好。
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迷惑
在全盤分析山東三四線城市的房價趨勢之后，若把地圖攤開，你會發(fā)現(xiàn)一個很大的秘密。
(黑色為經(jīng)濟排名，紅色為房價排名)
你會發(fā)現(xiàn)，在青島、濟南這兩個二線城市旁邊的城市房價非常高，例如泰安、聊城、日照、德州等等。而遠二線的城市的房價則偏低，例如菏澤、臨沂、甚至是經(jīng)濟強勁的濰坊！這其實就是中心城市的「房價沿溢效應」。
無論這些城市的經(jīng)濟動力如何，房價都會被身邊的強市拉起來。但要注意的是，青島非深圳，濟南非北京，他們同屬于二線中上等城市，目前正處于快速發(fā)展期，所表現(xiàn)出來的特征正是：虹吸！
虹吸是非常可怕的，例如北京對周邊的虹吸，導致整個河北省被榨干，各地人才源源不斷上京。而山東省的情況和河北省是一樣的，這是由產(chǎn)業(yè)結構和政策所決定的，所以濟南和青島必然也會虹吸周邊的人才和資源。
所以在這兩個城市周邊的城市，尤其是無產(chǎn)業(yè)基礎的城市，雖然房價很高，但是經(jīng)濟會越來越低，人口會越來越少。至于這兩個城市何時會像深圳那樣反哺惠州，像上海那樣反哺嘉興，那是幾十年以后的事情了。
由此斷定，在這兩個城市周邊的城市房價大概率會下跌，泡沫值也是最大的。反而像濰坊這樣離主要城市較遠的城市大概率不受影響，可獨立發(fā)展自身經(jīng)濟，房價一定會健康成長。
大家一定不要認為房價高的地方，樓市就有潛力。有沒有潛力，主要還是得看經(jīng)濟實力和人口儲備，而不是炒作和鄰居光環(huán)。
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