房貸按揭周期“越長(zhǎng)好”還是“越短好”? 貸款經(jīng)理: 不少人白送錢
截止到2018年末，全國(guó)個(gè)人住房按揭貸款余額達(dá)到25.75萬(wàn)億，買房貸款是再正常不過(guò)的事了。為什么要貸款呢？無(wú)非兩種情況，一是資金不足，不能全款，二是擔(dān)心貨幣貶值，把錢抽出來(lái)干其他事。無(wú)論是哪種情況，銀行都會(huì)把你的房產(chǎn)抵押，然后才會(huì)發(fā)放貸款給你，這也是銀行從風(fēng)險(xiǎn)角度考慮。在銀行貸款不易，于是在市面上流傳著一種說(shuō)法“買房貸款，是大多數(shù)普通老百姓一生中能夠從銀行獲得最大筆貸款唯一的機(jī)會(huì)，所以應(yīng)該好好利用珍惜”。但實(shí)際情況真是如此嗎？
我們大多數(shù)買過(guò)房的購(gòu)房者知道，向銀行按揭房貸主要就是兩種方式：一是等額本金；二是等額本息。下面用個(gè)例子簡(jiǎn)單普及一下：
小張買了一套房子，總價(jià)150萬(wàn)元，付完45萬(wàn)首付款后，其余105萬(wàn)向銀行按揭貸款，因公積金未達(dá)到貸款條件，所以就全部使用商貸，貸30年期，還好利率并未上浮，銀行給了他基準(zhǔn)利率4.9%，采取等額本金和等額本息兩種還貸方式，特點(diǎn)及利息差別如下：
等額本金：期間支付總利息約77萬(wàn)，第一個(gè)月還款7200，接下來(lái)每個(gè)月以大概12元額度逐月遞減。特點(diǎn)是前面還款額度高，然后每個(gè)月的還款額度陸續(xù)下降，還款壓力也呈遞減狀態(tài)。
等額本息：期間支付利息總額約95.6萬(wàn)，每月還款額度都是5570，利息總額比等額本金高23%，等額本息還款方式最大的特點(diǎn)是每月還款額度都一樣，壓力大小均等，還款周期內(nèi)，還款利息呈前高后低，還款本金呈前低后高。當(dāng)已還款時(shí)間超還款周期一半，再選擇提前還貸就得不償失了。
通過(guò)對(duì)兩種按揭貸款方式比較，從大多數(shù)購(gòu)房者個(gè)人想法角度出發(fā)的話，若自己家庭經(jīng)濟(jì)狀況較好，一般會(huì)選擇等額本金還款方式，這樣總共可以節(jié)省23%的利息。但很多銀行不一定給你這個(gè)選項(xiàng)，一般給購(gòu)房者就一個(gè)等額本息還款方式。當(dāng)然，對(duì)于這種情況，由于銀行處于強(qiáng)勢(shì)地位，對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，一般很難改變。所以，下面我們來(lái)看看當(dāng)還款方式既定的情況下：以常見的等額本息為例，房貸按揭時(shí)間是“越長(zhǎng)好”還是“越短好”？貸款經(jīng)理無(wú)意間透露實(shí)情：不少人白送錢。
先看看剛需買房采用等額本息還款方式，按揭期限是越長(zhǎng)好還是越短好？
事實(shí)上，等額本息與等額本金有一個(gè)共同之處就是，貸款時(shí)間越長(zhǎng)，利息越高，這是大家都知道的道理。我們先假定小李按揭商貸100萬(wàn)，貸款利率還是基準(zhǔn)利率4.9%，根據(jù)還貸時(shí)間長(zhǎng)短看對(duì)比利息：
貸款周期10年，利息總額約26.7萬(wàn)；貸款周期20年，利息總額約57萬(wàn)；貸款周期30年，利息總額約91萬(wàn)。很明顯，貸款30年，差不多要趕上本金了。這么大一筆利息，對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，確實(shí)是一件很心疼也很無(wú)奈的選擇。但是，注意這個(gè)轉(zhuǎn)折！難道真的就是貸得越短越好嗎？未必！下面我們來(lái)看一組分析：
我們知道，從已經(jīng)走過(guò)的路看，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時(shí)候，也伴隨著貨幣快速貶值，這是不爭(zhēng)的事實(shí)。在20年前，我們50元可以在外面好好吃一頓飯，但今天，我們200元也不能吃到什么，原因就是貨幣增發(fā)使錢不值錢了。據(jù)民間統(tǒng)計(jì)，在過(guò)去10年，我們年均貨幣貶值率在7.5%，換句話說(shuō)，也就是現(xiàn)在100萬(wàn)元，只能相當(dāng)于10年前50萬(wàn)元的購(gòu)買力。
通過(guò)上面的分析，我們應(yīng)該看明白了，我們算的房貸利率利息都是基于當(dāng)前的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，只要我們的貨幣貶值速度超過(guò)房貸利率，那么剛需購(gòu)房者就是獲利的。從M2的超發(fā)速度看，2017年和2018年已經(jīng)降至8%附近，這是與經(jīng)濟(jì)速度是一致的，隨著經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)入L型，那么通脹也會(huì)趨穩(wěn)。所以，在未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間，年均通脹率大概率還會(huì)維持在7-7.5%的均值區(qū)間。從目前我們?nèi)珖?guó)房貸利率看，即使較基準(zhǔn)有1-2成的上浮，其利率水平還是在6%以下，也明顯低于通脹率。所以，對(duì)于剛需買房貸款按揭選擇時(shí)間長(zhǎng)短的結(jié)論是：房貸按揭時(shí)間越長(zhǎng)越好，能貸多久就貸多久！
再來(lái)看看買房投資，按揭貸款應(yīng)選擇多久合適呢？
投資買房分兩種情況：第一種，如果資金無(wú)急用，能全款就盡量全款，這主要是考慮到資金和資產(chǎn)流動(dòng)性問(wèn)題。因?yàn)橘I房容易，但房產(chǎn)轉(zhuǎn)手就不是那么容易，如果加上你還貸款，處理起來(lái)就比較麻煩。另外，資金成本也是一個(gè)問(wèn)題，既然買房投資，說(shuō)明也沒找到能夠跑贏貸款利率的投資產(chǎn)品，按揭房貸會(huì)侵蝕你的利潤(rùn)，當(dāng)然，提前還貸一般還會(huì)繳納1-3個(gè)月的月供。
第二種情況，如果你是經(jīng)商做生意的，想買房投資，但又怕資金周轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)，所以，想在手上留些余錢，那么你選擇按揭房貸的方式是：銀行能給你等額本金方式，你就優(yōu)先選擇等額本金。如果銀行只給你等額本息方式，那么，你可以采取“長(zhǎng)貸短還”。也就是申請(qǐng)貸款時(shí)間要長(zhǎng)，并計(jì)劃在短期內(nèi)還清。這是你節(jié)省利息增加利潤(rùn)的優(yōu)選方式。
最后，再送兩條還房貸小知識(shí)：1.如果你想要提前還貸，大多數(shù)銀行規(guī)定可在辦理房貸業(yè)務(wù)12個(gè)月后申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，一般是萬(wàn)元的整數(shù)倍，一年可以還2次，還掉的房貸是不計(jì)入后期利息的；2.在還貸過(guò)程中，若你發(fā)現(xiàn)有的銀行房貸利率更低，可以找一家擔(dān)保公司，協(xié)助你做轉(zhuǎn)按揭，相當(dāng)于重新按揭余下的房貸。當(dāng)然，這會(huì)產(chǎn)生一筆費(fèi)用。如果后面要還的利息差額大幅高與這筆費(fèi)用，這個(gè)操作就是可行的。
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