臨沂房?jī)r(jià)要降溫? 二手房貸業(yè)務(wù)暫停
7月13日，建行首先開啟了“認(rèn)貸又認(rèn)房”的房貸標(biāo)準(zhǔn)，我們?cè)诋?dāng)天的《臨沂房?jī)r(jià)降溫打槍第一槍》里有過論述。
截至今日，臨沂的農(nóng)行、工行、建行已經(jīng)先后“停止向二手房發(fā)放貸款”。雖然其他銀行的信息還不明確，但是二手房貸的審批時(shí)間過長(zhǎng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。
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對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)有積極意義“停止向二手房發(fā)放貸款”，無非就是兩種可能的結(jié)果：一種可能是，想買二手房的剛需人群，因不能貸款就買不起了，只能去買一手房，一手房的價(jià)格更高了。另一種可能是，因?yàn)槎址繘]有市場(chǎng)了，“炒房者”日后不好變現(xiàn)，不敢買一手房了，從而使一手房的價(jià)格平穩(wěn)或回落。現(xiàn)在的“炒房者”不僅僅是職業(yè)的炒房者，隨著臨沂房?jī)r(jià)的暴漲，實(shí)體生意不景氣，千萬臨沂當(dāng)?shù)氐拇?、小老板加入其中，生怕錯(cuò)過這波房?jī)r(jià)大漲的行情，畢竟比做生意賺錢多，比做生意賺錢快！其實(shí)，剛需購買二手房的比例并不高，現(xiàn)在北城新區(qū)一套三居室的二手房總房款動(dòng)輒二三百萬，首付五六十萬，月供一萬左右，已經(jīng)基本把剛需人群拋棄。北城新區(qū)某房產(chǎn)中介的工作人員透漏，現(xiàn)在買二手房的都是以改善、投資為主，很難見到真正的剛需人群。現(xiàn)在北城新區(qū)的二手房大多都是非剛需人群玩的“擊鼓傳花”的游戲，一直有人接盤而已。“停止向二手房發(fā)放貸款”為什么不能向剛需人群留一個(gè)口子，讓剛需人群可以辦理房貸？只要有口子，炒房者就會(huì)心存幻想。沒有口子，才能讓炒房者徹底斷了念想。誠然，這個(gè)政策對(duì)真正的剛需人群有所傷害，但是對(duì)穩(wěn)定臨沂房?jī)r(jià)的積極意義更大。
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銀行風(fēng)險(xiǎn)控制的結(jié)果銀行為什么要暫停二手房的貸款業(yè)務(wù)？
二手房?jī)r(jià)格的瘋漲，銀行已經(jīng)感到害怕，一旦倒掛嚴(yán)重的二手房?jī)r(jià)格回調(diào)，人們買漲不買跌的心理就有可能引起新一輪的降價(jià)潮，房子一旦降價(jià)就有主動(dòng)斷貸的風(fēng)險(xiǎn)。一套90平的房子，銀行評(píng)估的是180萬，但是你買到手的是280萬，你向銀行申請(qǐng)的貸款數(shù)額就超過200萬，你說銀行怕不怕？從房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律來看，一手房的升值空間要比二手房大，也就是二手房的貸款比一手房的貸款風(fēng)險(xiǎn)更大。一手房貸一般會(huì)配套開發(fā)商的開發(fā)貸款以及商品房預(yù)售監(jiān)管，除了房貸本身的收益之外還有其他收益；二手房貸并沒有其他收益。另外，一手房貸在前期樓盤開發(fā)的時(shí)候，銀行已經(jīng)介入談判，后面按揭都是成批過來的，不需要評(píng)估，流水化操作；二手房貸比較零散，還需要評(píng)估、保險(xiǎn)等，需要更多的投入。最近，銀行貸款的自有額度有所下降，本身二手房與一手房相比，在投入與產(chǎn)出上就不成正比，隨著二手房貸的風(fēng)險(xiǎn)日益加大，銀行做出這樣的決定就不難理解了。
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后市最先實(shí)施“二手房貸停辦業(yè)務(wù)”的農(nóng)、工、建屬于國有商業(yè)銀行，受上級(jí)行的直接管轄，但是在當(dāng)?shù)亻_展業(yè)務(wù)時(shí)，也需要和當(dāng)?shù)卣３志o密關(guān)系。作為如此重大的政策的實(shí)施，看似銀行所為，實(shí)際當(dāng)?shù)卣部隙▍⑴c其中，最起碼默許這個(gè)政策的實(shí)施。后續(xù)，其他銀行為了降低貸款的風(fēng)險(xiǎn)，大概率會(huì)跟進(jìn)這種政策，或者對(duì)二手房貸在審批時(shí)間上會(huì)更長(zhǎng)，在審批標(biāo)準(zhǔn)上會(huì)更嚴(yán)，也有可能降低貸款比例或上浮貸款利率。隨著政策的實(shí)施，二手房?jī)r(jià)格會(huì)日趨平穩(wěn)，前期房?jī)r(jià)倒掛嚴(yán)重的二手房也有回調(diào)的可能。
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