近日，臨沂悄悄出現(xiàn)了“退房潮”，其中一小區(qū)一分鐘退購竟高達(dá)103套房。關(guān)于“退房潮”，源源有兩點(diǎn)猜測：一是炒房客外逃，斷臂求生；二是開發(fā)商低價(jià)囤房，高價(jià)放出。

那么，“退”到底是什么意思呢？有網(wǎng)友說這是房價(jià)下跌的前奏，我說這是“穩(wěn)”——臨沂或許已經(jīng)悄悄進(jìn)入高位橫盤期，有起伏，但幅度不大。

臨沂樓市最好的情況就是：房價(jià)不漲不跌。也就是說，今年臨沂房價(jià)是1.8萬元/平，明年是1.8萬/平，后年最好還是1.8萬/平。即使跌宕，也要在一個(gè)合理的微調(diào)區(qū)間內(nèi)。2

我們先看下臨沂北城新區(qū)樓市發(fā)展史：

1、2008年臨沂市政府決定開發(fā)南坊，當(dāng)時(shí)的南坊立即架起了綿延10公里的塔吊；

2、2010年開始北京路附近初具規(guī)模，市政府建成，附近公務(wù)員小區(qū)建成，市政府搬遷至南坊，大批公務(wù)員搬遷至南坊，此時(shí)的北京路以北的南方白天都像鬼城，人跡罕至，南京路就是垃圾回收站了；

3、2012年，南坊各個(gè)小區(qū)初具規(guī)模，沂龍灣連城一片成為南坊最早的“成熟”居住區(qū)。濱河新天地房價(jià)在3800，銀河灣，金猴，意林小鎮(zhèn)，愛倫坡4000出頭；

4、2012年-2015年80%的南坊小區(qū)均出現(xiàn)了不同程度的違約，現(xiàn)在非常牛逼的，舒格蘭，當(dāng)時(shí)叫“休格蘭”已經(jīng)爛尾；

5、2016年，南坊的樓市迎來了初步上漲，政府通過各種形式解決了90%樓盤的問題；

6、2017年南坊一期，除了政府留地，住宅用地基本開發(fā)結(jié)束，售樓盤全部清盤；那年的南坊標(biāo)志性事件是萬城花開，引進(jìn)了“一線操盤團(tuán)隊(duì)”在臨沂大學(xué)一天清盤。

7、2018年，買房時(shí)還有：環(huán)球掌舵、拉菲公館、汀香郡灝園、保利堂悅、安泰金升華府、城開首府、博觀新城、萬城花開、恒大翡翠華庭、金泰瑞府、中南樾府，11個(gè)樓盤；

8、2019年上半年買房尚有:中南樾府、金泰瑞府、博觀新城、安泰金升華府、城開首府、萬城花開，6個(gè)樓盤。

9、2019年下半年，買房只會有:中南魯商樾府新地王（987萬/畝）、金泰瑞府老地王（830萬/畝），2個(gè)樓盤！

在沸騰的棚改之下，臨沂樓市進(jìn)入了“詭異”時(shí)代。剛需觀望，投機(jī)清倉，庫存閑置商品房數(shù)量不見增加，盼跌情緒加速蔓延到各個(gè)角落。

棚改是把周邊的村民引進(jìn)城內(nèi)買房，短期內(nèi)催生了一大波新的需求，市場供不應(yīng)求，引發(fā)樓市大熱，房價(jià)上漲，也把城市內(nèi)的偽剛需和投資客引了進(jìn)來。官方數(shù)據(jù)稱，截至7月底，臨沂全市商品房庫存1924萬平方米，去化周期為13.5個(gè)月，去化周期處于合理區(qū)間?？梢哉f，近兩年臨沂的城市骨架已頗具規(guī)模，但經(jīng)濟(jì)與之相比較卻有顯得差強(qiáng)人意。臨沂作為人口千萬級別的城市，高房價(jià)的壓力之前，高鐵的開通或許將加快人口的外流。

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曾算過這樣一筆賬：2019-2024年，每年的通脹率大約為7%左右。那么在2019年買了一套100平米的房子，花了100萬，那么到了2024年呢？

通過復(fù)利計(jì)算，這套房子的價(jià)值只剩下了69.5萬，憑空蒸發(fā)了30.5萬人民幣！意味著，5年內(nèi)房價(jià)必須上漲30.5%，才能勉強(qiáng)跑贏通脹。

換句話說，通脹情況下，所謂的橫盤市場，房價(jià)其實(shí)是下行的，你的房子是貶值的！

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但是2019年之后呢？該買的都買了，剛需購買力消化殆盡，新的庫存又靠誰消化？

所以未來，臨沂或?qū)⑦M(jìn)入漫漫橫盤期，可能是5年，也可能是十年，而今天在臨沂炒房的人群也許會被長期套牢。如果硬要賣，只能打折出售，而這顯然滿足不了大家對房價(jià)回報(bào)的預(yù)期。

2019年是一道分界嶺，5年之后，有的城市崛起了，有的城市徹底暗淡了。

毫無疑問，未來，“中心城市”和“城市群”在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中將扮演更加重要的角色。