接下來(lái), 臨沂房?jī)r(jià)會(huì)橫盤(pán)幾年, 跌多少?
近日，臨沂悄悄出現(xiàn)了“退房潮”，其中一小區(qū)一分鐘退購(gòu)竟高達(dá)103套房。關(guān)于“退房潮”，源源有兩點(diǎn)猜測(cè)：一是炒房客外逃，斷臂求生；二是開(kāi)發(fā)商低價(jià)囤房，高價(jià)放出。
那么，“退”到底是什么意思呢？有網(wǎng)友說(shuō)這是房?jī)r(jià)下跌的前奏，我說(shuō)這是“穩(wěn)”——臨沂或許已經(jīng)悄悄進(jìn)入高位橫盤(pán)期，有起伏，但幅度不大。
臨沂樓市最好的情況就是：房?jī)r(jià)不漲不跌。也就是說(shuō)，今年臨沂房?jī)r(jià)是1.8萬(wàn)元/平，明年是1.8萬(wàn)/平，后年最好還是1.8萬(wàn)/平。即使跌宕，也要在一個(gè)合理的微調(diào)區(qū)間內(nèi)。2
我們先看下臨沂北城新區(qū)樓市發(fā)展史：
1、2008年臨沂市政府決定開(kāi)發(fā)南坊，當(dāng)時(shí)的南坊立即架起了綿延10公里的塔吊；
2、2010年開(kāi)始北京路附近初具規(guī)模，市政府建成，附近公務(wù)員小區(qū)建成，市政府搬遷至南坊，大批公務(wù)員搬遷至南坊，此時(shí)的北京路以北的南方白天都像鬼城，人跡罕至，南京路就是垃圾回收站了；
3、2012年，南坊各個(gè)小區(qū)初具規(guī)模，沂龍灣連城一片成為南坊最早的“成熟”居住區(qū)。濱河新天地房?jī)r(jià)在3800，銀河灣，金猴，意林小鎮(zhèn)，愛(ài)倫坡4000出頭；
4、2012年-2015年80%的南坊小區(qū)均出現(xiàn)了不同程度的違約，現(xiàn)在非常牛逼的，舒格蘭，當(dāng)時(shí)叫“休格蘭”已經(jīng)爛尾；
5、2016年，南坊的樓市迎來(lái)了初步上漲，政府通過(guò)各種形式解決了90%樓盤(pán)的問(wèn)題；
6、2017年南坊一期，除了政府留地，住宅用地基本開(kāi)發(fā)結(jié)束，售樓盤(pán)全部清盤(pán)；那年的南坊標(biāo)志性事件是萬(wàn)城花開(kāi)，引進(jìn)了“一線(xiàn)操盤(pán)團(tuán)隊(duì)”在臨沂大學(xué)一天清盤(pán)。
7、2018年，買(mǎi)房時(shí)還有：環(huán)球掌舵、拉菲公館、汀香郡灝園、保利堂悅、安泰金升華府、城開(kāi)首府、博觀新城、萬(wàn)城花開(kāi)、恒大翡翠華庭、金泰瑞府、中南樾府，11個(gè)樓盤(pán)；
8、2019年上半年買(mǎi)房尚有:中南樾府、金泰瑞府、博觀新城、安泰金升華府、城開(kāi)首府、萬(wàn)城花開(kāi)，6個(gè)樓盤(pán)。
9、2019年下半年，買(mǎi)房只會(huì)有:中南魯商樾府新地王（987萬(wàn)/畝）、金泰瑞府老地王（830萬(wàn)/畝），2個(gè)樓盤(pán)！
在沸騰的棚改之下，臨沂樓市進(jìn)入了“詭異”時(shí)代。剛需觀望，投機(jī)清倉(cāng)，庫(kù)存閑置商品房數(shù)量不見(jiàn)增加，盼跌情緒加速蔓延到各個(gè)角落。
棚改是把周邊的村民引進(jìn)城內(nèi)買(mǎi)房，短期內(nèi)催生了一大波新的需求，市場(chǎng)供不應(yīng)求，引發(fā)樓市大熱，房?jī)r(jià)上漲，也把城市內(nèi)的偽剛需和投資客引了進(jìn)來(lái)。官方數(shù)據(jù)稱(chēng)，截至7月底，臨沂全市商品房庫(kù)存1924萬(wàn)平方米，去化周期為13.5個(gè)月，去化周期處于合理區(qū)間。可以說(shuō)，近兩年臨沂的城市骨架已頗具規(guī)模，但經(jīng)濟(jì)與之相比較卻有顯得差強(qiáng)人意。臨沂作為人口千萬(wàn)級(jí)別的城市，高房?jī)r(jià)的壓力之前，高鐵的開(kāi)通或許將加快人口的外流。
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曾算過(guò)這樣一筆賬：2019-2024年，每年的通脹率大約為7%左右。那么在2019年買(mǎi)了一套100平米的房子，花了100萬(wàn)，那么到了2024年呢？
通過(guò)復(fù)利計(jì)算，這套房子的價(jià)值只剩下了69.5萬(wàn)，憑空蒸發(fā)了30.5萬(wàn)人民幣！意味著，5年內(nèi)房?jī)r(jià)必須上漲30.5%，才能勉強(qiáng)跑贏通脹。
換句話(huà)說(shuō)，通脹情況下，所謂的橫盤(pán)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)其實(shí)是下行的，你的房子是貶值的！
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但是2019年之后呢？該買(mǎi)的都買(mǎi)了，剛需購(gòu)買(mǎi)力消化殆盡，新的庫(kù)存又靠誰(shuí)消化？
所以未來(lái)，臨沂或?qū)⑦M(jìn)入漫漫橫盤(pán)期，可能是5年，也可能是十年，而今天在臨沂炒房的人群也許會(huì)被長(zhǎng)期套牢。如果硬要賣(mài)，只能打折出售，而這顯然滿(mǎn)足不了大家對(duì)房?jī)r(jià)回報(bào)的預(yù)期。
2019年是一道分界嶺，5年之后，有的城市崛起了，有的城市徹底暗淡了。
毫無(wú)疑問(wèn)，未來(lái)，“中心城市”和“城市群”在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中將扮演更加重要的角色。
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