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最近房地產(chǎn)市場(chǎng)又熱鬧起來(lái)了，廣州、天津出現(xiàn)了個(gè)案項(xiàng)目的明顯降價(jià)。而國(guó)際環(huán)境很簡(jiǎn)單，全球在降息：

大環(huán)境降息下，國(guó)內(nèi)也宣布了非全面降息：常務(wù)會(huì)議部署運(yùn)用市場(chǎng)化改革辦法推動(dòng)實(shí)際利率水平明顯降低和解決“融資難”問(wèn)題。同一天，中國(guó)人民銀行發(fā)布公告稱(chēng)，決定改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制，自2019年8月20日起，授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心于每月20日（遇節(jié)假日順延）9時(shí)30分公布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。

但很多人也看到了媒體上鋪天蓋地的房貸利率上漲：

當(dāng)然，因?yàn)榉康禺a(chǎn)在過(guò)去1年多，逐漸進(jìn)入了平穩(wěn)周期，這種情況下，在最近幾個(gè)月，投資數(shù)據(jù)的平穩(wěn)，是影響經(jīng)濟(jì)增速的主要原因。那么未來(lái)房貸利率會(huì)如何變化，特別是在“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”下。

1：居民房貸大多屬于長(zhǎng)期限貸款，應(yīng)該采用5年期以上的LPR利率為基準(zhǔn)。

房貸利率現(xiàn)在看，執(zhí)行并不高，特別注意的是，最多高端市場(chǎng)購(gòu)房，現(xiàn)在60%以上是全款！這部分大量都是屬于抵押其他渠道融資。

最近政策針對(duì)房地產(chǎn)資金面相對(duì)，中性，但執(zhí)行層面有所收緊。特別是對(duì)違規(guī)行為有政策收緊的預(yù)期。

千萬(wàn)別看房貸利率又上漲了多少倍，最近的媒體報(bào)道說(shuō)房貸上浮到了基準(zhǔn)利率的10%、20%。但如果對(duì)比2018年的四季度，其實(shí)你會(huì)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在基本平穩(wěn)。

現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率是歷史最低點(diǎn)。過(guò)去歷史上除了2009年周?chē)抠J可以打7折，基本都在85折左右，計(jì)算一下，按照2012年基準(zhǔn)利率6.8，當(dāng)時(shí)的房貸首套房執(zhí)行利率基本都在5.8左右。

相比2017年，現(xiàn)在房貸執(zhí)行利率的確明顯上漲，但如果拿到歷史看，現(xiàn)在的利率并不高。

7月份人民幣貸款增加，外幣貸款減少。到7月末，本外幣貸款余額152.58萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.9%；人民幣貸款余額147.02萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.6%，增速分別比上月末和上年同期低0.4個(gè)和0.6個(gè)百分點(diǎn)。7月份，人民幣貸款增加1.06萬(wàn)億元，同比少增3975億元。

分部門(mén)看，住戶(hù)部門(mén)貸款增加5112億元，其中，短期貸款增加695億元，中長(zhǎng)期貸款增加4417億元；

2：不要老看動(dòng)不動(dòng)幾個(gè)小銀行停貸房地產(chǎn)貸款，本來(lái)這些銀行也沒(méi)什么房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)。歸根結(jié)底房地產(chǎn)貸款的業(yè)務(wù)集中在幾個(gè)國(guó)有大行，在市場(chǎng)火爆的時(shí)候，有些外資有些股份銀行也會(huì)因?yàn)橘Y金成本的原因有布局。但歸根結(jié)底市場(chǎng)90%以上的份額在工農(nóng)建交等幾個(gè)大行。這些銀行的利率情況，房貸放款情況，代表了市場(chǎng)。

其他銀行的房貸政策一點(diǎn)市場(chǎng)意義沒(méi)有。

3：對(duì)于各種保障房，有能力的盡量別買(mǎi)，因?yàn)椴荒茏杂缮鲜械姆慨a(chǎn)，已經(jīng)不是商品。商品房在和平時(shí)期永遠(yuǎn)是稀缺的。

4：珍惜自己的第一次，首套房首套房信貸資格，不要隨隨便便用掉，未來(lái)這可能是普通人最大的本錢(qián)。

5：全國(guó)除了20個(gè)左右城市，其他基本都沒(méi)有成熟的二手房市場(chǎng)。在二手房城市的市場(chǎng)才談得上是投資，在其他城市買(mǎi)房，房?jī)r(jià)看著有些是漲了，但能賣(mài)出去嗎？

6：買(mǎi)什么房子能賺錢(qián)？天天有人問(wèn)，我也不知道。要是我能知道，我就不碼字了。我也沒(méi)發(fā)現(xiàn)能知道的人。要是發(fā)現(xiàn)，我?guī)湍銌?wèn)問(wèn)。

7：城市級(jí)別這個(gè)概念失效了，一二線和三四線的劃分意義不大，反而是城市圈、城市群會(huì)成為房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)。

8：中國(guó)房地產(chǎn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到崩潰的時(shí)候，因?yàn)槌擎?zhèn)化率戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率,兩者之間存在著16.2個(gè)百分點(diǎn)的差距（數(shù)據(jù)未更新）。這其中，除部分城市落戶(hù)難外，大部分都是買(mǎi)不起房的打工族，需求基礎(chǔ)依然存在。

9：什么叫長(zhǎng)效機(jī)制？看看你在的城市對(duì)比2013年，過(guò)去5年房?jī)r(jià)漲了多少。

考慮了與全面建成小康社會(huì)目標(biāo)相銜接，考慮了推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革的需要，也有利于穩(wěn)定和引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。穩(wěn)增長(zhǎng)主要是為了保就業(yè)、惠民生，有6.5%—7%的增速就能夠?qū)崿F(xiàn)比較充分的就業(yè)。

10：為什么要房住不炒，買(mǎi)房必須要買(mǎi)你舍不得賣(mài)的，這種房子，才有價(jià)值，如果你自己都不想去住，你覺(jué)得能賺？

11：別因?yàn)閱蝺r(jià)10萬(wàn)就嫌貴，別因?yàn)閱蝺r(jià)1萬(wàn)就瘋買(mǎi)。即使總價(jià)一樣好，城區(qū)的小房子遠(yuǎn)比郊區(qū)的大房子保值。

12：房地產(chǎn)稅是工具，且不說(shuō)最近幾年肯定不會(huì)落地，就算落地，影響也不是政策本身，而是執(zhí)行的稅率和稅基，到底收多少，如何收，才是關(guān)鍵。

13：房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)失真，只能對(duì)比，不能看絕對(duì)值。

14：到目前為止，普通人周?chē)軌蛘业焦墒邪l(fā)家致富的，最后總是還給股市，而房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的引擎，起碼核心區(qū)位的，依然值得投資。

15：如果你人到中年，創(chuàng)業(yè)沒(méi)有機(jī)會(huì)了，炒股票也沒(méi)有內(nèi)幕消息，對(duì)于投資又不太熟悉，到國(guó)外配置資產(chǎn)也沒(méi)有條件。那么，你抗御通脹的工具，還應(yīng)該是大城市、中心城區(qū)的普通住宅。別被“賣(mài)房炒股”“賣(mài)房創(chuàng)業(yè)”的說(shuō)法忽悠了，選擇自己最安全的方式活著，比趕時(shí)髦被騙要好很多。（這段話不錯(cuò)，去年說(shuō)過(guò)，今年感覺(jué)更實(shí)用了！，對(duì)于買(mǎi)房來(lái)說(shuō)，已經(jīng)不可能投機(jī)，但作為投資，依然值得選擇）

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