繼前段時間各大媒體傳出合肥多家銀行停貸二手房之后，又有消息稱沈陽有銀行發(fā)布了新的限貸門檻：二環(huán)以內(nèi)房屋房齡不得超過20年，二環(huán)以外房齡不得超過15年。

該消息一處，讓本就不平靜的二手房市場變得沸沸揚揚。

對此，當(dāng)?shù)刂薪檫€特意做了總結(jié)：

1、只受理60㎡以上的房產(chǎn)；

2、二環(huán)內(nèi)房齡不超過20年，二環(huán)外房齡不超過15年；

3、頂樓二套55貸；

4、取消學(xué)區(qū)房差別化；

5、政策自9月23日開始執(zhí)行。

在大多數(shù)城市中，二手房按揭貸款房齡門檻都是30年，而隨著新一輪樓市調(diào)控收緊，已有城市將貸款門檻從30年調(diào)整到了20年，但是將門檻收緊到15年的城市，卻是極少數(shù)的。

這意味著，二手房想要變現(xiàn)的難度開始變大，而老房子的流動性越來越弱，老破小的不確定性也越來越高。

01、停貸二手房，一石激起千層浪

此次風(fēng)波的起源自然是要歸結(jié)于合肥二手房“全面停貸”的消息，當(dāng)該消息走街串巷、漫天飛舞時，合肥官方也終于做出了回復(fù)。

據(jù)人民銀行合肥中心支行回復(fù)稱：二手房“全面停貸”的消息為假，合肥二手房并沒有停貸！

此消息一出，預(yù)想的效果應(yīng)該是人們能夠放下心來，該吃吃，該喝喝，但真正的結(jié)果卻是讓不少的合肥購房者炸了個鍋。

“別問銀行，問貸款的人！問題追查不能本末倒置了！”

“停貸了，我都找了好幾家銀行，都不貸二手房”

“我認(rèn)識的兩個等放款都等了快半年了，為啥還沒有放款呢？”

“不放款才是不爭的事實，難道買房的都是炒房一族嗎？剛需呢，一刀切了，考慮過剛需嗎？先出來預(yù)審，又緊接著拒貸”

“停貸了，我都找了好幾家銀行，都不貸二手房”

“比如以前100個人貸款，80個人能貸下來?，F(xiàn)在100個人貸款可能有8個能貸下來！確實沒有停貸啊”

“不看廣告看療效，結(jié)果就是很久都沒有放款，這個是一個不爭的事實！”

“那貸不到是為啥呢？”

事實上，這些銀行確實沒有一概拒貸二手房，也沒有對二手房進行停貸。但是由于二手房的貸款額度嚴(yán)重不足，所以其放款遙遙無期，想要排隊不知要到猴年馬月了。

所以這種情形，雖未停貸，但實則與停貸并沒有太多實質(zhì)性的區(qū)別。

這件事也足以說明：二手房在調(diào)控體系中處于相對弱勢地位。

02、二手房貸的壁壘

眾所周知，我國住宅的土地使用權(quán)是70年（商鋪公寓40年）。但是，我國住宅的設(shè)計壽命只有50年，而很多房子未必能撐到50年。

在最近幾年，小區(qū)衰敗的新聞不絕于耳，很多房子疏于維護，房齡不到20年，但實際壽命早已超過30歲。

這其中，不乏部分老舊小區(qū)傾斜、坍塌等極端案例，老房子的建筑質(zhì)量成了二手房交易的最大障礙。

目前，90后逐漸成為樓市購房主力，他們的消費觀主要以”超前消費“為主，能全款買房的購房者還是少數(shù)，房貸門檻的提高，也預(yù)示著未來各個城市二手房市場也將設(shè)置不同程度的限制門檻。

一般而言，住房貸款對房齡的要求是30年（局部地區(qū)20年），而貸款年限與房齡之和不得超過40年（少數(shù)城市50年，部分城市30年）。

若是房齡一旦超過25年或30年，在大多數(shù)城市都將拿不到貸款，只剩全款一條路。即使能貸下款來，這些老房子也會受到其他方面的諸多限制。

03、新房與二手房之論

上述言論并不是說二手房就沒有市場，就不能買了。相反，與新房相比，二手房的性價比更高，市場需求更大。

新房房價，一般都會透支未來幾年的利好，且許多利好都只是空頭許諾，無法兌現(xiàn)。

而二手房則是所見即所得。尤其是對于次新房來說，與新房的差別并不大，但其價格卻要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于新房，性價比更高。

當(dāng)然，這只是針對一二線城市來說，對于三四線城市，其情況又有所不同。

三四線城市的新房供應(yīng)量大，但二手房市場卻較于疲弱，在這類城市買新房還是二手房并不能一概而論。

但其確有著一條核心原則——跟著權(quán)力中心走！政府機構(gòu)外遷就跟著去新區(qū)買新房，政府機構(gòu)不動就守著這些中心。

所以，未來買房，不僅要考慮升值空間，更要考慮流動性，尤其要將變現(xiàn)的難易程度放在首位。

04、二手房停貸的消息到底傳遞了什么信號？

正如大家所熟知，二手房市場一直被稱為“兌現(xiàn)市場”或“套現(xiàn)市場”，也被認(rèn)為最能反映樓市現(xiàn)狀的市場。

其任何一個環(huán)節(jié)都不能少，尤其兌現(xiàn)通道受阻時，釋放出的信號遠(yuǎn)比房價漲跌更可怕。

雖然二手房停貸的消息為虛，但二手房在調(diào)控體系中仍舊處于相對弱勢地位，二手房想要變現(xiàn)的難度也在不斷加大。

對于普通購房者來說，全款買房畢竟少數(shù)，就算貸款買不了二手房，大不了去買期房。只不過增加了時間成本，影響有限。

但對賣房者來說，無疑是釜底抽薪。賣不出去的，才最為致命。

那么對于城區(qū)的老破小來說，是否就要立即出手呢？其不能一概而論。

1、對于有中心學(xué)區(qū)加持的老破小來說，自無需擔(dān)憂。因為即便貸款房屋房齡調(diào)整，甚至說二手房真的停貸了，有意向全款購買的幾率也要大于其他群體。

2、對于純粹的剛性居住房，其影響也不大。因短期內(nèi)不考慮出手，也不考慮后期的升值或者投資，所以大可慢慢等待有緣人。

3、為博拆遷而不愿出手的老破小則要思量再三。近些年，因新一輪的舊改早已不再執(zhí)著于拆遷重建，特別是那些容積率過高的小區(qū)、空置率過高的區(qū)域更是如此。