臨沂房地產(chǎn): “堅挺的繁榮”和“最后的喜悅收割”
奇怪的悖論
我想2019年對于臨沂地產(chǎn)市場來說是很奇怪的一年，因為在全國一二線市場走向下坡路的時候，臨沂市場依然堅挺著，甚至出現(xiàn)了“堅挺的繁榮”。不難看到我們的朋友圈一直充斥著濟南和青島降價，樓盤“站崗”等下行的新聞，而臨沂市場卻是以“火熱的戰(zhàn)局”。我就只拿幾個大家關(guān)注度高的項目來說：萬科河?xùn)|新都會項目首開小高層674套，去化630套，去化率94.5%；洋房274套，去化263套，去化率96%，銷售超過了12億。雖然萬科沒有大張旗鼓的宣傳自己的到底賣了多少，但是確實在臨沂市場空擋的時候收割了一份尊嚴。而另一品牌房企碧桂園火車站項目“翡麗之光”首開了248套房源，毫無懸念的全部去化；碧桂園另一個項目北城新區(qū)鳳凰壹品項目6棟洋房共計188套房源當天開盤去化了差不多。另外如本地房企儒辰掌舵東岸等項目也開盤去化的七七八八。至少從目前階段，我們感受到了房子確實賣的很好，我們不去深究到底有沒有去化百分百，也不去深究何種方式獲得了百分百，在這里我們不探討這個，我們只拿這些素材看我們的市場。從某種意義上現(xiàn)在的臨沂地產(chǎn)市場就像“最后的繁榮”和“最后的收割喜悅”。
市場真的如同我們聽見的這么好么？又有多少人和事是在最榮耀的時候跌向了低谷。要真正看清楚臨沂的市場，我想我們不僅僅要從這些看似繁榮的數(shù)字去看市場，還要從質(zhì)性研究分析的角度去看臨沂的市場。
No.1
數(shù)據(jù)的故事
從2011年-2019年的供求數(shù)據(jù)來看，2011-2012年臨沂市商品住宅的成交量保持在200多萬㎡，2013年-2015年三四百萬㎡，2016年-2018年年均成交量約為650萬㎡，2019年（截止到10月）成交量約為378萬㎡，按照前十個月的成交平均值算，2019年全年大約成交額為450萬㎡。近十年的數(shù)據(jù)我們能看出一個問題：在過去的十年里我們的成交額是持續(xù)增加的。但是提幾個問題：1、2018年成交量為600多萬㎡，幾乎是2015年的兩倍。但是在這幾年的時間里，我們的人口（戶籍人和常住人口）都沒有急速的增加；我們的老百姓的收入也沒有這么快速的提高，那我們的幾乎兩倍的房子的購買力來自哪里？2、臨沂2013年在售的樓盤有多少個？2019年有多少個？3、2013年-2019年我們臨沂的商品住宅成交均價多少？從上面的幾個問題的答案綜合思考，我們就有一個不一樣的結(jié)論。這些問題我就不一一回答，我還是放在我的分析里面呈現(xiàn)。2013年臨沂在售且比較活躍的樓盤大約200個，2019年數(shù)一數(shù)50多個活躍的樓盤。而臨沂整體住宅的售價，從2013年的4748元/㎡增長到2019年的10049元/㎡。這些數(shù)據(jù)告訴我們一個問題，盡管在過去十年間我們臨沂的售價急速增長，而我們臨沂的成交量卻大幅增加。我實在想竭力尋找作證，讓這個結(jié)果合理化，但是所有的分析就得出一個結(jié)論：盡管我們這些年的房價漲的可怕，我們的人口沒有增加，我們的收入沒有太高的增加，但是我們在2017年-2018年還是買了過去幾乎兩倍的房子。
為什么我們要買這么多的房子？答案就是：恐慌。簡單的來說，有以下幾個恐慌因素吧：央媽不停地放水，人民幣如同被洗了一樣不停地縮水，地方擠牙膏式的推地和不斷刷新我們信念的地價，讓我們喜憂參半的住宅價格上漲。我們?nèi)缤N蟻一般的百姓，辛辛苦苦的收入抵不過通貨膨脹的壓力，操盤者高明的推地手段擠壓出來了與收入不匹配的地方住宅價格。如此局面，我們作為隨風(fēng)搖擺的韭菜，只能拿出自我連根拔起的勇氣，涌入樓市。于是樓市在這多事之秋，打上了一劑春藥，興奮不已。于是眾多的購房者如同賣火柴的小女孩，點燃了一根希望的火柴，看到了此生中最美麗的風(fēng)景。但是寒冬的刺骨終究要來臨。刺骨的難受，在購房者身上，也在開發(fā)企業(yè)身上，也在代理行等.整個地產(chǎn)鏈條上。我們在這個短暫的溫暖里，有人春風(fēng)得意，有人戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，無所適從。而2019年擠土地供應(yīng)擠牙膏下，住宅供應(yīng)量少的可憐，所以能開出來的樓盤幾乎清盤了，這并不意味著我們的市場是繁榮的，只不過是畸形摧殘下的余溫。
NO.2
我們的訪談
我近期持續(xù)給經(jīng)開區(qū)和高新區(qū)的一些樓盤同行交流，經(jīng)開區(qū)和高新區(qū)的來電來訪量最少半數(shù)腰斬（實際還要慘）。我們只看到了熱點區(qū)域開盤即清，卻看不到客戶量實質(zhì)上的縮減和失去理智的投資客占據(jù)了部分樓盤開盤成交客群的60%-80%。地王的擠壓，開盤即清的熱度，成為了寒冬里購房者的新的希望去，卻眼睜睜的成了接盤俠。近期二手房的成交幾乎到了冰點，可以佐證這一判斷。一句話總結(jié)，我們現(xiàn)在所有的瘋狂都如同作為韭菜最后被收割的唱響的挽歌。
未來的故事
我們都在討論2019年我們臨沂的地產(chǎn)會如何。我想從中央的地產(chǎn)及相關(guān)政策、臨沂的土地市場節(jié)奏等角度做一個簡單的剖析。至少從目前國家對待地產(chǎn)的態(tài)度來看，依然堅持的走向是去地產(chǎn)化，也不再會把地產(chǎn)當作興奮劑來催生國民經(jīng)濟的漲幅，這一點并不能說一定是壓垮了地產(chǎn)，但是這個代表了未來國家的趨勢，至少是一個緊箍咒。我們2019年第一季度后全國性投資拿地端的資金斬斷，品牌房企融資壓力急劇加大，資金缺口也加大；從目前部分銀行的按揭放款速度和數(shù)量上，我們也看出了緊箍咒的威力。未來放松緊箍咒仍未看出跡象。從臨沂土地市場來看，下半年臨沂土地供應(yīng)量明顯增加，這些供應(yīng)幾乎都要在2019年噴發(fā)住宅供應(yīng)，不排除部分區(qū)域集入市的可能性。另外，而我們的客戶量卻在逐步減少，明年上半年如果持續(xù)加快供地，明年住宅市場將會是鏖戰(zhàn)。
放棄了的臨沂？
盡管我們短期能看到了臨沂存在的市場風(fēng)險，但是站在整個山東的角度我們還要不要進臨沂？關(guān)于這個問題我和一個品牌房企的伙計聊過，其實臨沂在山東處于一個相對尷尬的境地：作為一個想要進入山東的房企來說，青島、煙臺、濟南絕對是第一梯隊的選擇，臨沂、淄博、濰坊、濟寧是第二梯隊的選擇。臨沂只不過品牌企業(yè)覺得很重要的戰(zhàn)略地，因為人口多，客群基數(shù)大，整體市場相對穩(wěn)?。ㄏ鄬τ谝呀?jīng)崩潰的濟南）。但是畢竟臨沂是一個三線城市，所以有時候就有些雞肋，即使我們看到臨沂的市場看起來比濟南穩(wěn)健，但是煙臺、濟南的排序仍舊是在前的。盡管我們知道臨沂存在大的風(fēng)險，但是相對于目前斷崖式跳水的淄博，不溫不火的濟寧，存量大的嚇人，價格硬拉不上的濰坊，臨沂仍舊是一個很好的選擇（以上幾個城市的市場我不一一仔細剖析市場和存在的問題了）。至少我們從中南青島戰(zhàn)區(qū)的戰(zhàn)略里看到了，在青島不好啃得時候，中南會把重倉放在臨沂，也是嘗到了臨沂的甜頭?；仡^來我們簡單的看下，第一梯隊的城市。青島毋庸置疑是最好的選擇，但是青島獲取土地通過公開市場的機會已經(jīng)很少了，沒有當?shù)刭Y源幾乎很難進入或擴容；煙臺和青島類似，只是商品住宅售價相對低一些，土地公開市場的份額較低，舊改是一個極為重要的獲取土地方式，也是指向本地資源。而以公開市場為主的濟南，過去的1-2年品牌房企高價拍下的土地都收獲了高位站崗的淚水。
從目前品牌房企進入臨沂的情況來看，中南和碧桂園采取了強拍高價地的方式擠進了臨沂（各有各的問題，不做深入剖析）；萬科啃了接近兩年的舊改項目總算是進入了臨沂，但是后續(xù)拿地依然存在很大的問題；旭輝銀盛泰雖然近期土拍強度不高，但是三個項目在臨沂的收獲也堅定了深耕臨沂的信心，他們的拿地的動作也在持續(xù)中。之前在臨沂風(fēng)風(fēng)火火的榮盛、恒大在經(jīng)歷了輝煌之后黯然了很多。央企保利和華潤在一個項目接近尾聲的時候，依舊沒有找到下一塊土地在哪里。融創(chuàng)經(jīng)開區(qū)項目合作無果“戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移”，最后一塊陣地“金鑼項目”仍在攻堅。世茂在人員頻繁更替之后，代建了河?xùn)|城投的項目，挽回了一絲顏面。藍城、綠城代建項目初有成果，持續(xù)發(fā)力仍舊不能預(yù)知。新城吾悅廣場完成之后，幾經(jīng)周折，拿下湯頭地塊，存續(xù)了在臨沂的生命。為何18年20強風(fēng)風(fēng)火火扎堆臨沂，卻大部分無果而返？這里不說企業(yè)本身的問題，恐怕最大的問題是地價。地價高不僅延緩了品牌房企進入臨沂的腳步，也讓臨沂的房價在17-18年暴漲之后，在19年又來了一個小周天。正如前面所說，對于品牌房企而言，臨沂很重要，但是又不是最重要，所以臨沂的土地算不上“奇貨可居”。20強人來人往，走馬觀燈，并非能在不符合預(yù)期的地價前提下死守拿地。
食之無味，棄之可惜。
我們希望我們的臨沂走向更美好的未來，我們希望高鐵的開通不會是人才外流的導(dǎo)火索。
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