如果說(shuō)2019年樓市調(diào)控是“秋風(fēng)掃落葉”，淘汰了460多家房地產(chǎn)企業(yè)。那么2020年將是寒冬來(lái)臨，會(huì)有更多的炒房客和房地產(chǎn)企業(yè)陷入困境。以青島為例，2019年房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)15%，至今仍未有企穩(wěn)跡象。購(gòu)房者“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”心理因素影響，調(diào)整還需要較長(zhǎng)一段時(shí)間。雖然樓市低迷，影響著房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展，對(duì)百姓生活也是影響很大。前幾年房地產(chǎn)企業(yè)與百姓的生活密切相關(guān)。很多人把全部資金投入房地產(chǎn)業(yè)，不惜掏空幾代人的錢(qián)包，還貸款預(yù)支了未來(lái)的生活。2020年，樓市持續(xù)低迷，下面幾類(lèi)人員將損失慘重：

一，大量囤積房子的“炒客”。

中國(guó)現(xiàn)今城市住宅空置率達(dá)15%，海景房則達(dá)到60%以上。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平預(yù)測(cè)存量房產(chǎn)多達(dá)3.11億套，按普通居宅每套面積70平米計(jì)算，可容納12—15億人居住。中國(guó)的炒房客大量囤積住房，據(jù)“胡潤(rùn)研究院”發(fā)布的《2019胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告》稱(chēng)，中國(guó)內(nèi)地有超過(guò)15.8萬(wàn)個(gè)“炒房客”靠炒房擁有上千萬(wàn)元資產(chǎn)。其實(shí)企業(yè)參與“炒房”與“囤房”的不計(jì)其數(shù)，他們控制著上萬(wàn)億的資金投入到房地產(chǎn)。2020年這些巨額的房產(chǎn)資金急于出逃，但沒(méi)有人愿意“接盤(pán)”。

2020年購(gòu)房群體多為90后，以前的人該買(mǎi)的已經(jīng)買(mǎi)了，沒(méi)買(mǎi)的應(yīng)該是“買(mǎi)不起房”的低收入群體。90后沒(méi)有那么激進(jìn)，對(duì)房子的需求不很強(qiáng)烈。城市家庭60后70后的爸爸媽媽已經(jīng)擁有住房，他們的姥姥姥爺、爺爺奶奶的房產(chǎn)，留給兩個(gè)家庭唯一的后代，他們的房子多得發(fā)愁。大量的房子賣(mài)不出去，炒房客欲哭無(wú)淚，損失慘重。

二，高杠桿按揭貸款的購(gòu)房者。

用30萬(wàn)的首付，可以買(mǎi)100多萬(wàn)元的房子。而這30萬(wàn)元的首付款可以“首付貸”，房地產(chǎn)市場(chǎng)靠著“高杠桿”逐漸推高房?jī)r(jià)。如果房?jī)r(jià)下跌15%左右，靠“首付貸”買(mǎi)房的人基本上損失殆盡，巨大的包袱甩給銀行和“首付貸”出借人，自己還要背上“不誠(chéng)信”的黑鍋，消費(fèi)處處受限，房子也被拍賣(mài)。而法拍房?jī)r(jià)格及低，不足嘗還的部分，由購(gòu)房者承擔(dān)。到頭來(lái)“竹籃打水一場(chǎng)空”，使很多家庭陷入危機(jī)。

易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了《2019全國(guó)居民購(gòu)房杠桿研究》，顯示、截止2019年11月個(gè)人住房貸款突破24萬(wàn)億，杠桿率達(dá)到40%。2020年樓市持續(xù)下跌，“高杠桿”的購(gòu)房者一定要注意了。銀行貸款額度越高，風(fēng)險(xiǎn)就越大，一旦超過(guò)貸款額，就有被銀行收回的風(fēng)險(xiǎn)。

三，與房地產(chǎn)密切相關(guān)的從業(yè)人員。

有人覺(jué)得自己沒(méi)有買(mǎi)房，房?jī)r(jià)的上漲和下跌對(duì)自己沒(méi)有影響。其實(shí)，房?jī)r(jià)的下跌牽扯很多行業(yè)，如建筑行業(yè)、建材行業(yè)、家電行業(yè)，營(yíng)銷(xiāo)行業(yè)以及銀行和小額貸款公司。這些行業(yè)從業(yè)人員密集，又是普通打工人員多，這些人的收入養(yǎng)活一家人，包括孩子的學(xué)費(fèi)和父母的養(yǎng)老費(fèi)，失業(yè)對(duì)他們的生活影響很大。

雖然沒(méi)有具體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，至2019年11月，至少有八萬(wàn)多家房地產(chǎn)企業(yè)，從業(yè)人員達(dá)幾千萬(wàn)人。這么龐大的數(shù)字，養(yǎng)活幾百萬(wàn)的家庭。尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)，融資難、售房難，面臨的問(wèn)題和困難更多。這些中小房企集中在三四線(xiàn)城市，貨幣化房改紅利出盡，房?jī)r(jià)大幅下跌，面臨更大的考驗(yàn)。

四，2020年購(gòu)買(mǎi)期房的購(gòu)房者。

2020年購(gòu)買(mǎi)期房不是明智的選擇，將面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商必須持有五證《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》;《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》。實(shí)際購(gòu)房中，持有這五證的開(kāi)發(fā)商也并不是安全無(wú)憂(yōu)了，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)企業(yè)在繳納土地出讓金以后，就會(huì)進(jìn)行融資和貸款。以土地或者房產(chǎn)作抵押，如果企業(yè)出現(xiàn)爛尾等現(xiàn)象，就不會(huì)按時(shí)交房，購(gòu)房者權(quán)益得不到保障，甚至損失定金和首付，產(chǎn)生糾紛和風(fēng)險(xiǎn)。

2020年國(guó)家實(shí)行“一城一策”，房住不炒的政策依舊沒(méi)有變。截止2019年底，城市房屋空置率達(dá)到15%-20%，土地頻頻出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地意愿降低，開(kāi)發(fā)面積縮減60%以上，觀望氣氛濃厚。開(kāi)發(fā)商為了自保，紛紛降價(jià)出售房子。期房從拿地開(kāi)始，一般要建設(shè)3年左右的時(shí)間，期間一邊建設(shè)、一邊融資、一邊銷(xiāo)售期房回籠資金。如果任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)造成資金鏈斷裂，不能按時(shí)交房，當(dāng)前捂緊錢(qián)包才是上策。