核心提示：當(dāng)房?jī)r(jià)跌下來(lái)的時(shí)候，你才會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)世界上根本不存在什么剛需，所有人都是奔著升值心態(tài)去買(mǎi)房的。

如果房?jī)r(jià)降了20%，甚至是腰斬，會(huì)發(fā)生什么情況？

8月20日，恒大扛起了促銷(xiāo)大旗，推出了“全國(guó)532樓盤(pán)，閃購(gòu)7.8折”的全員營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)惠升級(jí)活動(dòng)。

換句話(huà)來(lái)說(shuō)就是房?jī)r(jià)下跌20%，一套100萬(wàn)元的房子，在打折前購(gòu)買(mǎi)等于虧了20萬(wàn)。

雖然打著促銷(xiāo)的名號(hào)，外界的解讀卻總是離不開(kāi)“房?jī)r(jià)下跌”的字眼。

恒大作為中國(guó)房地產(chǎn)三巨頭之一，一旦打響了降價(jià)第一槍?zhuān)渌康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的處境就會(huì)變得十分尷尬。

跟，還是不跟？

但是不管跟還是不跟，有些地方的房?jī)r(jià)確實(shí)已經(jīng)扛不住了。

1、有人覺(jué)得如果房?jī)r(jià)崩了，最先扛不住的一定是銀行，因此國(guó)家不會(huì)讓房?jī)r(jià)崩盤(pán)，可事實(shí)當(dāng)真如此嗎？

很多人可能遺忘了，或者沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)10年前那場(chǎng)危機(jī)。

2008年次貸危機(jī)爆發(fā)，美國(guó)房?jī)r(jià)崩盤(pán)了。

在短時(shí)間之內(nèi)，中國(guó)房?jī)r(jià)也受到了美國(guó)次貸危機(jī)的沖擊，尤其以制造業(yè)扎堆的珠三角最為嚴(yán)重。

2007年，深圳商品房均價(jià)曾經(jīng)攀升至18000元一平方米，冠絕全國(guó)房?jī)r(jià)。

到了2008年，深圳一手住宅成交均價(jià)12800元一平方米，同比下跌4.4%，部分樓盤(pán)跌幅已經(jīng)達(dá)到50%。

2009年初，深圳商品房均價(jià)跌至10000元一平方米左右，近乎腰斬。

最先扛不住的，并不是銀行。

在2008年這一年里面，降價(jià)、特價(jià)、促銷(xiāo)等等詞語(yǔ)成為了年度熱詞，直接降價(jià)50%的豪宅也都出現(xiàn)過(guò)。

5個(gè)字概括，就是“虧本大甩賣(mài)”。

跳樓價(jià)、吐血價(jià)、白菜價(jià)等等什么價(jià)都有，你可能永遠(yuǎn)都想象不到，開(kāi)發(fā)商原來(lái)也會(huì)拼了命降價(jià)。

2008年5月15日，中?？党菄?guó)際被曝開(kāi)起價(jià)只需要4988元一平方米，創(chuàng)下深圳房?jī)r(jià)最低起價(jià)。

開(kāi)發(fā)商忙著降價(jià)促銷(xiāo)，業(yè)主忙著維權(quán)抗議。

占領(lǐng)售樓處的，拒絕入伙的，要求補(bǔ)償損失的，斷供棄房的，房子所在之處都是業(yè)主拉起的橫幅。

房子還沒(méi)捂熱，房?jī)r(jià)就先掉一半，前腳剛買(mǎi)進(jìn)，后腳就虧幾十萬(wàn)。

所謂的“跳樓價(jià)”，是真的把人逼到跳樓的價(jià)格。

2、就像2018年房地產(chǎn)寒冬的時(shí)候，有開(kāi)發(fā)商扛不住壓力搞促銷(xiāo)活動(dòng)，就有人發(fā)起維權(quán)要求補(bǔ)差價(jià)。

所以，房?jī)r(jià)下跌，真正受不了的還是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主。

拿地的時(shí)候3萬(wàn)元成本，房?jī)r(jià)4萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商攻城略地，狂干猛干，高周轉(zhuǎn)地干，帶杠桿地干。

開(kāi)發(fā)周期需要3年，到了可以賣(mài)的時(shí)候，房?jī)r(jià)回落到2.5萬(wàn)，還不算虧太多，不至于跑路，還能扛著等待房?jī)r(jià)回暖。

但如果房?jī)r(jià)繼續(xù)跌到腰斬，光利息就能把開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)資金榨干，要么破產(chǎn)、要么跑路、要么賣(mài)項(xiàng)目換個(gè)人接盤(pán)，自己選吧。

即便是房?jī)r(jià)沒(méi)跌多少，但是如果賣(mài)不出去，上面在調(diào)控，下面在觀(guān)望，開(kāi)發(fā)商的忍耐程度也是有限的。

這種糾結(jié)的局面一旦形成，房子就很容易爛尾。

而樓盤(pán)一旦爛尾，再想忽悠人接盤(pán)接難了——光已購(gòu)房業(yè)主的維權(quán)，就夠開(kāi)發(fā)商喝幾壺的了。

當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商也不承認(rèn)自己資金鏈斷裂，他們只會(huì)說(shuō)是由于種種原因?qū)е掠馄诮环俊?/p>

而且爛尾樓很少能靠自己活過(guò)來(lái)，大部分需要其他開(kāi)發(fā)商掏錢(qián)收購(gòu)，又或者等待政府入市干預(yù)。

那么，現(xiàn)在的爛尾樓多嗎？

完全爛到底現(xiàn)在確實(shí)還不多，不過(guò)被收購(gòu)的項(xiàng)目卻不少，大部分還只是逾期交房而已。

如果注定變成爛尾，那么最慘的還是業(yè)主，特別是那些掏空了6個(gè)錢(qián)包，透支了自己30年未來(lái)的年輕人。

首付5成，錢(qián)等于給出去了一半，開(kāi)發(fā)商不一定按時(shí)交房。如果是徹底的爛尾樓，連房子都收不到。

給了一半的錢(qián)，到底還給不給剩下的一半？

如果選擇棄房斷供，首付就等于是放棄了，幾十上百萬(wàn)算是扔進(jìn)了大海。然而大部分人都不敢這么干，除非是被逼上了絕路。

畢竟無(wú)論以后干什么，還是要與銀行打交道。

如果選擇繼續(xù)供房，就等于拿錢(qián)買(mǎi)一個(gè)不確定，不過(guò)大部分人都是默認(rèn)逾期交房這一個(gè)可能而已。

事實(shí)上，房?jī)r(jià)下跌，就算不變成爛尾樓，業(yè)主也一樣難受。

白花花的銀子就這么突然消失了，如果房?jī)r(jià)腰斬，買(mǎi)進(jìn)入的房子就直接虧了一半，一套房子的價(jià)值可能還不如房貸貴。

覺(jué)得自己虧了，才是最可怕的事情。

3、“買(mǎi)”和“賣(mài)”不是永遠(yuǎn)不變的主題，今天買(mǎi)的人明天也能賣(mài)，唯一不變的是跟風(fēng)。

在市場(chǎng)上，跟風(fēng)的人占絕大多數(shù)。

看到大家都在買(mǎi)，他就跟著買(mǎi)，看到大家都在賣(mài)了，他就跟著賣(mài)，最終形成一窩蜂買(mǎi)賣(mài)的風(fēng)潮。

這才是房?jī)r(jià)崩盤(pán)、銀行出現(xiàn)大面積壞賬之外，最值得我們害怕的事情。

過(guò)往10年房?jī)r(jià)上漲5倍的經(jīng)驗(yàn)，讓人們養(yǎng)成了一種思維慣性：買(mǎi)房不是為了居住，買(mǎi)房是為了投資，讓自己的資產(chǎn)增值。

大部分人包括剛需，都是抱著房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)漲的心態(tài)買(mǎi)房。

但在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，有一種現(xiàn)象叫做“財(cái)富遞減效應(yīng)”，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是當(dāng)房?jī)r(jià)跌了50%后，人們就覺(jué)得自己的財(cái)富減少了。

接著就會(huì)減少消費(fèi)支出，當(dāng)消費(fèi)減少了，生產(chǎn)也會(huì)跟著減少，企業(yè)經(jīng)營(yíng)就會(huì)下滑，最終導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退。

就像一個(gè)人花了100萬(wàn)元買(mǎi)了一套自住房，當(dāng)房?jī)r(jià)跌到50萬(wàn)元一套時(shí)，他會(huì)覺(jué)得自己虧了50萬(wàn)元。

白白沒(méi)了50萬(wàn)元，怎么辦？維權(quán)或者自認(rèn)倒霉，然后節(jié)衣縮食。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)停止了，上下游都歇菜了，工人失業(yè)了，收入驟減了，干什么都不靈，政府只能出手干預(yù)。

結(jié)果呢？你還剩下什么？

什么都沒(méi)有，在房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候急著賣(mài)出，人踩人價(jià)格發(fā)生暴跌，成了站在高位的接盤(pán)俠，高位套現(xiàn)的人正在看戲。

等房?jī)r(jià)跌得差不多了，拿著錢(qián)的人開(kāi)始收帶血的廉價(jià)籌碼，你卻背著一身債務(wù)。

等房?jī)r(jià)漲起來(lái)了，你又開(kāi)始花大價(jià)錢(qián)買(mǎi)房子，一個(gè)輪回，什么都沒(méi)賺到，甚至還虧了不少首付。

這也是為什么大部分人在投資市場(chǎng)上，永遠(yuǎn)虧得比賺得要多的根本原因。

所以，最后給你4個(gè)建議：

1.樓市大邏輯已變， 未來(lái)2-3年內(nèi)，按自己的真實(shí)居住需求來(lái)買(mǎi)房就行了，沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力的，別再抱著投資的目的瞎買(mǎi)。 

2.現(xiàn)階段雖然不會(huì)主動(dòng)刺破樓市泡沫，但無(wú)論從哪個(gè)層面來(lái)看，也很難再把泡沫繼續(xù)做大，所以，放棄對(duì)房?jī)r(jià)大漲、一夜暴富的幻想吧。

3.真正成熟的樓市投資客，會(huì)選擇在更冷的冬夜到來(lái)之前，調(diào)整自己的資產(chǎn)配比，確保穩(wěn)健過(guò)冬——從時(shí)下的形勢(shì)來(lái)看，這個(gè)冬天比我們想象的要漫長(zhǎng)得多。

4.世界本不太平，別再指望有啥穩(wěn)賺不賠的項(xiàng)目，在做出任何投資決策之前，盡量多學(xué)習(xí)、多研究。