調(diào)查：氣溫驟降，臨沂市公寓也已進(jìn)入“嚴(yán)冬”
最近，蛋殼公寓的負(fù)面新聞一直在網(wǎng)絡(luò)上刷屏。據(jù)記者了解到，從進(jìn)入11月起，關(guān)于蛋殼的負(fù)面風(fēng)波一直不斷。App癱瘓、管家失聯(lián)、租客沒(méi)法退押金、房東收不到租金……各類傳聞一時(shí)間在社交平臺(tái)上刷屏。
近日，記者就從公寓的出租、售賣(mài)等角度采訪了我市公寓業(yè)務(wù)相關(guān)的一些市民。
一位最近賣(mài)掉公寓的市民這樣說(shuō)：
建議能買(mǎi)住宅的話，優(yōu)先選擇住宅類
我是2017年初入手的藍(lán)灣國(guó)際41平精裝修能拎包入住的那種，到手26.5萬(wàn)元?，F(xiàn)在出售也就剛剛30萬(wàn)元出頭，之前每月出租一直都是1200元。
我覺(jué)得，小公寓不是房本身，就主要看附加值。我買(mǎi)的這個(gè)藍(lán)灣國(guó)際是學(xué)區(qū)房，周圍有三小十二中，所以出租來(lái)看還不成問(wèn)題，租戶一般都是租來(lái)用來(lái)陪讀的。第二就是小區(qū)周圍出行還算方便。再者就是老城區(qū)周圍環(huán)境商業(yè)程度也還好，也有租戶是那種打工族合租的。
我覺(jué)得現(xiàn)在投資小公寓主要靠租金，房?jī)r(jià)大漲是不可能了。四五十萬(wàn)也不是小數(shù)，畢竟在我們認(rèn)知中這是個(gè)比較好投資方法了，一定要多想想看看。
以我這么多年持有公寓的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，公寓也有很多缺點(diǎn)：幾乎所有的商業(yè)公寓都動(dòng)輒一梯十幾戶幾十戶，長(zhǎng)長(zhǎng)的走廊兩邊鑲滿一個(gè)個(gè)隔間。居住密度大得窒息，上下班高峰時(shí)段的電梯不禁讓人焦慮。日照通風(fēng)惡劣，樓下幾乎沒(méi)有公共活動(dòng)區(qū)域和綠化景觀可享。公寓是商業(yè)用途，水電費(fèi)用屬于商業(yè)用水電費(fèi)用，物業(yè)費(fèi)也高昂。住起來(lái)不舒服且花費(fèi)也不便宜。
二手房市場(chǎng)不好出手，最初開(kāi)發(fā)商裝修成美輪美奐的loft、精裝，吸引了很多客戶的眼球，尤其很多剛畢業(yè)的，擁有一套公寓簡(jiǎn)直就是自己的夢(mèng)想，我當(dāng)初就是那么入坑的……然而實(shí)際上，在二手房市場(chǎng)上，與住宅類房子比起來(lái)，購(gòu)買(mǎi)量少的可憐，不容易賣(mài)掉，很有可能要在自己的手里成為不良資產(chǎn)，很容易讓自己處于被動(dòng)的情況。
占據(jù)自己的資金空間。都說(shuō)公寓便宜，同樣的面積，總價(jià)是普通住宅的三分之二甚至一半的價(jià)格，很多人是圖便宜買(mǎi)的，然而也沒(méi)想象的那么便宜，等以后想換住宅的話， 無(wú)人問(wèn)，成交周期長(zhǎng)，資金沒(méi)辦法周轉(zhuǎn)，喜歡的房子賣(mài)掉了一套又一套，你只能與自己的公寓相依為命，且此類房產(chǎn)不能落戶。
最后總結(jié)一句話，公寓吸引你的點(diǎn)必定是其價(jià)格，還有好看的外表。買(mǎi)了之后就會(huì)陷入深深的被動(dòng)中，建議能買(mǎi)住宅的話，優(yōu)先選擇住宅類。
一位從業(yè)十年的房產(chǎn)中介這樣說(shuō)：
買(mǎi)房的時(shí)候，盡量避開(kāi)公寓
想購(gòu)買(mǎi)公寓房的那些購(gòu)房者們，你們可知道，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)關(guān)于公寓一直有一個(gè)定論：市場(chǎng)上99％的公寓是不能碰的?；蛟S會(huì)有不少購(gòu)房者會(huì)對(duì)此產(chǎn)生置疑，那我來(lái)解釋一下造成這種現(xiàn)象的原因主要有三個(gè)：
一是產(chǎn)權(quán)小、水電貴，不是學(xué)區(qū)房
公寓屬于商業(yè)性質(zhì)的，不管面積是多大平方的，依然無(wú)法和住宅一樣享受學(xué)區(qū)的待遇，人們買(mǎi)房除了自主以外，最主要的原因就是用來(lái)給孩子上學(xué)，而公寓顯然不具備這種功能。
另外公寓樓一般實(shí)行的是商業(yè)水電，價(jià)格比正常的居民水電價(jià)格貴很多，而且大部分公寓樓是沒(méi)有燃?xì)獾模幼≡诶锩嫔畋憷纫彩谴蟠蛘劭邸?br>
二是投資回報(bào)率低
以前花20萬(wàn)買(mǎi)一套公寓，地段比較好的地方對(duì)外出租價(jià)格能達(dá)到1500每月，而且行情好的時(shí)候每年都能遞增，這樣的價(jià)格十年就能回本。如今雖然臨沂的房產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)還算紅火，但是租房市場(chǎng)價(jià)格非常低，一套三居室的租金1500每月的比比皆是，而且水電方面和物業(yè)管理方面比公寓強(qiáng)太多。
從房子升值角度來(lái)看，公寓升值速度也是非常慢的，有的已經(jīng)出現(xiàn)了虧本的現(xiàn)象，買(mǎi)的毛坯房花了五六萬(wàn)裝修，最后升值的空間還不足五六萬(wàn)。
三是剛需群體過(guò)渡性需求減弱
以前年輕人特別喜歡買(mǎi)公寓，一方面能滿足自己的自主需求，另一方面也為以后買(mǎi)房子做一個(gè)中間過(guò)渡，現(xiàn)在剛需買(mǎi)房的理念發(fā)生了很大的變化，要么不買(mǎi)房，要么一次性買(mǎi)商品房，公寓不在考慮范圍之內(nèi)。
最后一點(diǎn)，就是面積太小，戶型不規(guī)整。其實(shí)，僅僅是作過(guò)渡房的話，那么公寓房還有一些行情，但是，對(duì)于二手房市場(chǎng)而言，公寓房是沒(méi)有什么行情的，皆因公寓房的面積實(shí)在是太小了，一般家庭都是不會(huì)考慮的。公寓通常大概50至70平米，整體結(jié)構(gòu)不平整，視覺(jué)上有壓迫感，而且只適合單身和新婚夫婦居住。
所以要是我來(lái)做總結(jié)的話，買(mǎi)房的時(shí)候，如果沒(méi)有特別的需要，盡量避開(kāi)公寓。
一位從事買(mǎi)賣(mài)公寓業(yè)務(wù)的業(yè)內(nèi)人士這樣說(shuō)：
按照投資回報(bào)率，有些公寓是賠錢(qián)的
目前臨沂市場(chǎng)的公寓，在設(shè)計(jì)上，多采用16-32層，4梯16戶-26戶，建筑面積40-60平米，以單層為主，少量Loft復(fù)式；毛坯、簡(jiǎn)裝、精裝交付。
在用地性質(zhì)上，我們所說(shuō)的公寓一般指40年商服用地上建起來(lái)的，商用的水電及物業(yè)費(fèi)，不可以落戶，不可以劃學(xué)區(qū)。
臨沂公寓的銷售價(jià)格，這兩年變化較大，兩年前單價(jià)5000左右，總價(jià)25萬(wàn)左右的公寓多的是。現(xiàn)在單價(jià)7000+，部分項(xiàng)目近萬(wàn)，總價(jià)多在35萬(wàn)以上，主流產(chǎn)品50萬(wàn)左右。
臨沂公寓的出租價(jià)格，以2018年我收集的數(shù)據(jù)作參考，月租金900-1600之間，多在1200左右。因涉及各地產(chǎn)公司項(xiàng)目，我這里不再列舉具體數(shù)據(jù)。
對(duì)比租售比，來(lái)簡(jiǎn)單計(jì)算投資回報(bào)率，顯然一套50萬(wàn)的公寓一個(gè)月收租1200元，是賠錢(qián)的！
我給大家提供一個(gè)我設(shè)計(jì)的表格，研究上表可以得出：面積相同的公寓，總價(jià)越低越值得購(gòu)買(mǎi)；單價(jià)高的公寓，租金高也可以入手，要比較周邊租金水平；謹(jǐn)慎使用高杠桿投資公寓。慎重購(gòu)入大面積、高價(jià)公寓。
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